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[지배구조 분석/흔들리는 LH]무소불위 권력, 시장의견 무시 '민간과 마찰'⑤리츠 진출부터 대토보상·공공디벨로퍼, 사업확대 불협화음

신민규 기자공개 2021-04-08 10:10:53

[편집자주]

한국토지주택공사(LH)가 출범 12년만에 해체 수준의 개혁 요구에 직면했다. 직원 부동산 투기로 알려진 비위 사실은 조직 전체의 도덕성에 흠결을 남겼다. 후속조치로 사태방지법과 조직개편안이 마련되고 있지만 여전히 자산 180조원 규모의 거대조직이 그간 어떤 견제장치에 의해 움직였는지 의문은 남아있다. 더벨이 LH 이사회 선임과정과 운영방식, 감사조직, 소위원회 분석 등을 통해 통제시스템의 한계와 개선점을 짚어봤다.

이 기사는 2021년 04월 06일 15:44 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국토지주택공사(LH)의 최근 이슈와 관련해 민간업계에선 공공성을 앞세워 무소불위 권력을 누리던 지난 행보를 반성해야 한다는 비판이 적지 않다. 시장의 아이디어를 무상으로 가로채거나 때로는 무시했던 사례가 누적된 탓에 직원들이 윤리 불감증에 빠진 것 아니냐는 지적이 있다.

실제로 LH는 사업 영역을 확대할 당시 곳곳에서 민간과 마찰을 빚은 것으로 알려졌다. 공사 특성상 공공이 나서야 되는 분야가 분명히 존재하지만 민간과 공생하기보다 '을'로 대하는 자세가 문제를 키울 여지가 있었다는 지적이다.

◇리츠 진출, 민간 아이디어 활용…업계 1위 군림

LH는 토지취득과 개발, 공급 및 임대를 골자로 도시조성, 도시재생, 지역균형, 공공주택, 주거복지, 공공정책사업 등을 수행하고 있다. 초기 택지공급에 머물던 사업영역은 공공성을 내세워 금융사업으로 확대되기 시작했다.

대표적인 것이 기타사업에 속한 부동산금융사업이다. 부동산금융사업은 리츠(REITs)를 뜻한다. LH는 2009년 통합 당시 대규모 부채로 채권발행이 어려웠다. 임대주택을 직접 건설하면 부채가 증가해 지속적인 정책 수행에도 한계가 있었다. 부채 증가없이 임대주택을 공급하기 위해 2014년 공공임대리츠를 도입했다고 밝혔다.

민간 영역에서 기억하는 LH의 리츠 첫 진출은 이보다 앞으로 거슬러 올라간다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 미분양 물건이 쌓이자 LH는 문제 해결을 위해 시장에서 다양한 아이디어를 접수했다. 당시 정부 지원도 뒷받침될 것이라는 기대에 운용사와 신탁사 등이 앞다퉈 의견을 제시했다.

시장에선 리츠 자산관리회사(AMC) 역할을 민간이 맡고 LH가 만기시점에 매입확약 조건을 내거는 방향을 제안했다. 민간이 사업을 수행하면서도 미분양 아파트를 편입한 리츠가 원활히 자금을 모을 수 있는 방안이었다.

실제 상품개발 단계에서 민간이 낸 아이디어를 활용했지만 사업주체가 달랐다. LH가 리츠 AMC로 참여했고 매입확약 조건도 내거는 구조를 짰다. 민간이 참여한 부분은 자금조달을 주관한 정도였다. LH의 첫 리츠인 '우투하우징제1호기업구조조정'의 탄생 비화다.


LH는 2009년 리츠 AMC 설립인가를 받았다. LH 주주인 국토부가 인가심사를 맡다보니 설립에 어려움이 없었다. 기업구조조정리츠를 시작으로 정책지원리츠, 개발형리츠, 공공지원민간임대리츠, 도시재생리츠에 참여했다. 2016년 변경인가를 내고 '공공목적'을 위한 주택토지로 업무범위를 변경했지만 시장의 시선은 비우호적인 편이다.

리츠정보시스템에 따르면 2월말 기준 LH의 리츠는 42개, 수탁규모 19조4000억원대로 나타났다. 업계 1위로, 시장 점유율 31.74%를 차지했다.

시장 관계자는 "LH는 당초 리츠를 할 생각이 크지 않았지만 시장에서 의견을 접수하고 직접 AMC로 나섰다"며 "민간이 설 자리를 주지 않았다는 점에서 아이디어가 무상으로 제공된 셈"이라고 설명했다. 자문회의에 참석했던 관계자는 "리츠는 기본적으로 배당수익이 있어야 되는데 상품성격상 리츠로 인정하기 어렵다고 판단해 논쟁을 벌인 기억이 난다"며 "이후로 참석하지 않았다"고 말했다.

◇화근된 대토보상, 도입 10년 넘어도 원성 곳곳…민간사업자 의견 '뒷전'

LH 직원 투기에 단초를 제시한 대토보상에 관해서도 시장에선 가이드라인이 필요하다는 지적이 끊이지 않았다. 대토보상이 2007년 도입됐는데 아직까지 안착하지 못했다는 것은 시장 의견을 무시한 결과라는 비판이 있다.

대토보상은 신도시 개발을 위해 땅을 내놓는 소유자에게 현금대신 땅(대토용지)으로 주는 방식이다. 1인당 공동주택용지는 990㎡, 상업용지는 1100㎡를 넘을 수 없다. 정부는 신도시 추진 과정에서 토지보상금으로 인한 막대한 현금이 부동산을 유입되는 경우를 막기 위해 대토보상을 활성화하겠다고 밝혔다.

대토보상을 활성화하려면 대토 공급시기와 공급가액 변동폭부터 최소화해야 한다는 목소리가 오래전부터 있었다. 공급시점이 지연될수록 대토용지가격이 올라갈 가능성이 높고 지주들이 보상받는 면적을 줄이는 결과로 돌아온다.

시장에선 대토용지 공급가격 책정방식에도 상당한 불신이 생겨났다. 감정평가시 표준지의 지가 조정 등 거치는 과정이 많지만 발주처인 LH의 입김이 반영될 수 있다는 우려가 많다. 최근 대토보상 리츠 활성화와 관련해 LH가 직접 사업주체로 나설 가능성도 있어 경계심이 높아졌다.

LH 역시 공급지연된 부분에 대해 금리가산 등 배려를 하고 있긴 하다. 다만 대토계약을 담당하는 부서와 공급용지에 대한 지구단위계획, 착공 등을 담당하는 부서가 얽혀 있다 보니 유연하게 대처하기 어려운 실정으로 알려졌다.

시장 관계자는 "LH가 규정을 갖고 보상가액을 책정하긴 하지만 아무래도 감정평가사 입장에서도 발주처가 신경쓰일 수밖에 없을 것"이라며 "대토용지 공급시기와 공급가격에 대한 최소한의 가이드라인이라도 만들려는 노력이 보이지 않는다"고 지적했다.

LH 관계자는 "대토보상 리츠 활성화 차원에서 지주 요청이 있으면 리츠로 참여하는 방안을 검토하고 있다"며 "특별한 제한을 두거나 하진 않고 있다"고 설명했다.
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