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미래에셋운용, 맵스리얼티1 '이유있는' 보수율 인하 [Fund Watch]110bp→85bp 하향 조정…센터원빌딩 자산재평가, '보수연동' 펀드 자산도 증가

이효범 기자공개 2021-04-27 08:13:12

이 기사는 2021년 04월 23일 13:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 상장된 부동산 공모펀드인 맵스리얼티1의 운용보수율을 인하한다. 앞서 편입한 부동산 자산을 재평가하면서 펀드 총자산이 급증, 펀드가 부담하는 보수비용이 한층 커진 것과도 무관치 않은 것으로 보인다.

23일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 5월 중으로 맵스리얼티1(미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모일호투자회사) 운용보수율을 110bp에서 85bp로 하향 조정한다. 이같은 변경을 위해 금융감독원 승인 절차를 진행 중이다.

맵스리얼티1은 유가증권시장에 상장된 부동산 공모펀드다. 2007년 1월 9일부터 같은해 2월 1일까지 약 4300억원을 모집해 폐쇄형으로 설정됐다. 그해 4월 한국거래소에 상장돼 거래되기 시작했다. 주로 아시아·태평양 지역에 위치한 부동산 등에 투자한다. 맵스리얼티1의 주요투자자는 미래에셋자산운용과 미래에셋생명 등이다.

오피스 빌딩과 호텔 등 부동산을 매입해 얻은 수익을 주주들에게 배당하는 펀드로 서울 중구의 대형 오피스 빌딩 미래에셋센터원이 가장 큰 투자자산이다. 운용보수율을 조정한 건 지난 2011년 9월 120bp에서 110bp로 낮춘 이후 10여년 만이다.

미래에셋자산운용은 공교롭게도 최근 펀드 내 편입자산인 미래에셋센터원에 대한 자산재평가를 실시했다. 원래 평가액은 7785억원이었으나 자산재평가를 거쳐 1조200억원으로 평가액 2415억원 가량 상승했다. 리파이낸싱을 앞두고 담보가치를 키우기 위한 조치로 해석된다.

이에 따라 펀드 수익률은 큰폭으로 향상됐다. theWM에 따르면 지난 16일까지만 해도 펀드의 연초후 수익률은 마이너스(-) 0.28%에 그쳤다. 그러나 다음날인 19일 수익률은 34.79%로 급등했다. 센터원빌딩 자산재평가 영향으로 풀이된다.

*맵스리얼티1 수익률 및 순자산 추이(출처 : theWM)

미래에셋자산운용은 자산재평가에 대해 기준금리 인하, 시장 유동성 확대를 고려해 캡레이트(Cap Rate)를 4.3%에서 3.6%로 조정, 수익환원법에 의해 가치가 상승했다고 설명했다. 또 인근에 위치한 신한L타워, 스테이트남산, SK서린빌딩 콜옵션 행사가격 등을 고려한 자산가치 상승 기대감이 평가가치 상승을 견인했다고 덧붙였다.

문제는 자산재평가로 총자산이 급증하면서 펀드가 부담해야 하는 운용보수가 커진다는 점이다. 연간 운용보수는 펀드재산의 평균잔액에 1.10%에 해당하는 금액이다. 세부적으로 매 분기마다 평균잔액을 구해 분기말 보수를 지급받는다. 평균잔액은 매일 책정되는 펀드의 총자산을 일정기간 동안 합산한 후 그 기간일수로 나눈 수치다.

맵스리얼티1의 운용보고서에 따르면 지난 3월말 기준 자산총계는 1조483억원이다. 이를 펀드의 평균재산으로 적용할 경우 연간 운용보수는 115억원 가량이다. 미래에셋센터원의 자산재평가 이후 조정금액인 2415억원을 단순 합산한 자산총계는 1조2898억원이다. 이를 평균재산으로 책정해 하향 조정된 보수율 85bp를 적용하면 운용보수는 약 109억원으로 나타났다.

물론 실제 보수 측정 방식과 다소 차이가 있다. 그러나 자산 재평가 이후 보수율 인하를 하지 않을 경우 펀드의 보수 부담이 커지는 건 불가피하다. 한편 맵스리얼티1 주가는 꾸준히 우상향하는 추세다. 지난 22일(종가기준) 주가는 4715원에 형성됐다. 작년말 대비 주가는 18% 가량 상승했다.

미래에셋자산운용 관계자는 "자산재평가는 대출 만기에 따른 리파이낸싱을 위해 진행됐다"며 "운용보수 인하는 고객 수익률 제고 차원으로 진행된 것으로 자산재평가와 운용보수 인하는 무관하다"고 말했다.
*맵스리얼티1 최근 3개월 주가 추이(출처 : 네이버)
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