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SK운용, 주유소·서린빌딩 리츠 구조는 모자리츠 구성, 총사업비 약 1조4000억…프리IPO 및 공모로 7700억 모집 계획

고진영 기자공개 2021-05-03 14:33:52

이 기사는 2021년 04월 29일 11:29 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이달 출범한 SK리츠운용이 첫 리츠상품 추진을 본격화했다. 모자(母子) 형태로 리츠를 구성해 SK서린빌딩과 SK에너지 주유소를 자산으로 담을 계획이다. 연내 모리츠를 상장하기로 했으며 총 사업비 규모는 약 1조4000억원에 이른다.

29일 관련 업계에 따르면 SK리츠운용은 ‘클린에너지’ 리츠와 ‘에스케이’ 리츠 등 2개의 리츠 설립을 추진하고 있다. 현재 국토부 인가를 기다리고 있는데 상장계획 등이 분명한 만큼 무리없이 승인이 날 것이라는 평가다.

이중 클린에너지 리츠는 SK에너지가 보유한 전국의 주유소 116개를 매입해 임대운영하기로 했다. SK에너지가 주요소를 임차하고 클린에너지 리츠에 임대료를 지급하는 방식이다.

해당 리츠의 에쿼티 규모는 3360억원으로 계획됐으며 ‘클린에너지’라는 이름을 통해 ESG 색을 입혔다. 실제로 SK에너지는 최근 친환경 프로젝트 담당을 새로 만들고 주요소를 전기차·수소차 인프라를 더한 에너지 플랫폼으로 탈바꿈하고 있다.

이미 SK에너지 주유소 십여 곳은 태양광 발전을 설치해 상업가동 중이다. 주유소에 배출가스 점검을 위한 측정 장비를 설치하는 등 공유인프라로도 활용하겠다는 목표다. 그룹 전반적으로 ESG에 드라이브를 강하게 걸고 있는 점을 고려할 때 주유소가 리츠로 넘어간 뒤에도 같은 전략이 이어질 것으로 보인다.
SK서린빌딩 전경.

에스케이 리츠의 경우 실물 자산으로 SK서린빌딩을 담는다. 이미 매도인 측인 하나대체투자자산운용과 매매를 예약하는 형태의 계약을 체결해둔 상태다. 제시된 가격은 3.3㎡(평)당 3900만원으로 알려졌다. 서린빌딩의 연면적인 8만3,801㎡(2만5394평)에 대입해 계산해보면 총 인수가는 9900억원가량으로 1조원에 육박한다.

에스케이 리츠는 서린빌딩 외에 클린에너지 리츠의 지분증권 역시 매입할 예정이다. 클린에너지의 에쿼티 지분(3360억원) 전부를 에스케이 리츠가 100% 확보한다. 에스케이 리츠가 클린에너지 리츠의 모리츠가 되는 셈이다.

서린빌딩 매입 금액과 클린에너지 리츠에 대한 출자규모, 각종 부대비용 등을 고려하면 에스케이 리츠의 총 재원조달 규모는 1조4000억원 가량이 될 전망이다. 영업인가를 받으면 하나대체투자자산운용과 바로 본계약을 맺고 자금 조달에 착수할 것으로 전해졌다.

자금은 공모를 활용해 모집할 예정이다. 프리IPO와 일반공모를 포함해 총 7706억원을 확보할 예정이며 나머지는 대출을 통해 충당한다.

업계 관계자는 "리츠 이름을 '에스케이'라고 지은 점을 감안하면 앞으로도 해당 리츠는 SK그룹이 보유 부동산을 유동화하는 플랫폼으로 활용될 것으로 보인다"며 "아마 자리츠를 계속 편입하는 형식이 될 것"이라고 말했다.

상장 시기는 연내로 목표하고 있다. 주유소의 경우 SK에너지가 모두 임차하는 만큼 임대구조가 견고하고, 서린빌딩 역시 SK그룹 계열사들을 임차인으로 두고 있기 때문에 수익 측면에서 안정성은 보장된다는 분석이다.

종로 서린동에 있는 서린빌딩은 SK그룹이 20년째 본사 사옥으로 쓰고 있다. 현 소유자는 하나대체투자자산운용이 설립한 펀드 ‘하나랜드칩사모투자신탁 33호’다. 작년 말 기준으로 펀드의 지분 구성을 보면 SK그룹 계열사들이 65.2%, 국민연금이 34.8%의 지분을 보유 중이다.

구체적으로 SK그룹은 SK㈜가 부동산 펀드로부터 건물 전체를 통으로 임차하고 다시 계열사들에 재임대하는 방식으로 사옥을 이용하고 있다. 빌딩의 월 임대료는 총 27억원 수준이다. SK리츠운용이 리츠를 통해 건물을 인수한 뒤에도 비슷한 형태의 임차구조가 예상된다.
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