이 기사는 2021년 06월 04일 15:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

대형 증권사는 그동안 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 주관해 수수료를 벌어들였던 것을 넘어 부동산 개발사업 초기에 참여해 이익을 공유하는 에쿼티(Equity) 투자에 한창이다. 메리츠증권도 개발사업 인허가 전인 토지 매입 단계부터 과감히 나서 개발사업을 주도하고 있다. 최근 호황세인 주거시설 투자에서 성과가 뚜렷하다.

메리츠증권은 지금까지 대전광역시 서구 도안지구, 대구광역시 수성구 만촌동 등에서 개발 초기 토지를 매입하는 에쿼티 투자를 실시한 바 있다. 모두 지방 거점 도시에서 주거시설을 개발하는 프로젝트다. 주거시설은 분양 사업성이 높아 다른 개발사업보다 안정성이 높다는 판단을 내렸다.

메리츠증권이 주거시설 개발 초기 투자에 적극적으로 나서기 시작한 것은 약 3년 전 대구 수성구 만촌동 아파트 개발사업부터였다. 당시 1260억원을 투자해 전체 토지 매입 계약금을 냈다. 신축 아파트가 부족한 대구 분양 시장 성장 가능성을 높게 점치고 단행한 투자였다.


부동산 디벨로퍼처럼 토지 매입 초기에 참여하면 그만큼 위험도 크지만 공유할 수 있는 이익도 늘어난다. 더불어 개발이 진행되는 과정에서 브릿지론(Bridge Loan)부터 본PF까지 주관을 맡아 수수료도 얻고 투자금도 회수할 수 있다.

메리츠증권 관계자는 “토지 계약금을 전부 지불해 땅을 모두 확보하는 것이 사업 주도권을 얻을 수 있어 오히려 안전하다”고 설명했다.

메리츠증권은 현재 대전 서구 도안지구에서 유사한 성격의 주거용 오피스텔 개발사업을 펼치고 있다. 전체 2조원 규모 사업을 위해 토지 계약금 2000억원을 투자했다. 메리츠증권은 대전 서구 도안지구의 시장성을 높게 평가해 투자를 결정했다. 대전은 구도심 개발보다는 도안지구 같은 신도시 개발이 활발한 추세고 특히 도안지구는 세종특별자치시와 20km 정도로 가까워 분양 시장에서 관심이 크다.

이렇게 투자한 자금은 개발사업 실시계획인가를 얻고 난 뒤 금융기관이나 시공사에 넘겨 이익을 얻는다. 개발사업에서 인허가를 얻고 나면 위험이 크게 줄고 사업이 궤도에 오르기 때문에 투자 수요가 많다. 최근 건설사도 디벨로퍼 투자에 나서고 있어 시공사를 통해 회수도 가능하다. 메리츠증권은 대구 수성구 만촌동 개발 투자금로 20~30%의 이익을 기록했다고 전해진다.

전세계적으로 각국 정부의 유동성 공급 정책 덕에 주택 시장으로 돈이 몰리는 분위기지만 그럼에도 리스크 관리도 철저하게 이뤄진다. 회사 차원에서 투자를 심의할 때는 최희문 메리츠증권 부회장은 물론 계열사인 메리츠화재와 메리츠캐피탈 등에서도 의견을 제시한다. 메리츠화재와 메리츠캐피탈은 메리츠증권의 개발사업에 투자하는 경우도 있어 심의에 적극 참여한다.


메리츠증권 부동산 자기자본 투자는 기업금융사업총괄 산하 프로젝트금융사업본부, 부동산금융사업본부, 구조화금융사업본부에서 주로 담당한다고 알려졌다. 본부마다 프로젝트를 맡아 이익 내기에 한창이다.

다만 부동산 투자가 세 본부에만 국한된 것은 아니다. 메리츠증권 관계자는 “전사적으로 부동산 투자를 하고 있어 세 본부 외에도 여러 본부에서 부동산 투자를 진행하고 있다”고 설명했다. 메리츠증권이 부동산 금융에 특화된 IB(투자은행) 사업으로 성장한 만큼 영역에 경계를 두지 않고 부동산 투자가 이뤄지는 것으로 해석된다. 메리츠증권은 올해 1분기 영업수익의 30%를 기업금융(IB) 사업으로 벌었는데 부동산 투자 실적이 기업금융 수익으로 집계된다.

메리츠증권은 활발한 부동산 투자 여력을 만들기 위해 재무건전성을 높이는데도 주력하고 있다. 2019년말 금융위원회에서 부동산 PF 익스포저 건전성 관리방안을 발표함에 따라 증권사는 자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도를 100% 이하로 낮춰야 했다. 당시 메리츠증권은 증권사 중 채무보증 비율이 가장 높아 한도를 낮추기 시작했다.

메리츠증권이 가지고 있던 부동산 PF를 여러 금융기관으로 셀다운(Sell-down)하면서 채무보증을 줄였다. 2019년말 8조5238억원으로 자기자본 대비 214%이던 채무보증 비율은 올해 1분기 말 기준 채무보증 3조6970억원, 채무보증 비율 82%로 안정적인 수준을 나타내고 있다.