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골든브릿지, 부산 기장 ‘아파트 PF펀드’ 내놨다 [인사이드 헤지펀드]외형상 SPC 사모사채, 기장군 공동주택 후순위 투자…목표수익률 7%대 제시

김시목 기자공개 2021-06-11 08:25:42

이 기사는 2021년 06월 09일 14:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

골든브릿지자산운용이 부산 기장읍 소재 아파트 개발사업에 투자하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드를 내놨다.

9일 관련 업계에 따르면 골든브릿지자산운용은 ‘골든브릿지비욘드전문투자형사모투자신탁13호’ 투자자를 모집한다. 만기는 3년여 가량으로 목표액은 70억원이다. 중도환매가 불가능하지만 조기상환 또는 일정 수준 수익자 동의를 얻으면 연장이 가능한 구조다.

펀드는 외형상 특수목적법인(SPC)인 '중구동인동제이차'가 발행하는 사모사채에 투자한다. 차주는 개발사업의 시행사인 우경개발로 PF 리스크를 줄이기 위해 시공사인 대우조선해양건설과 책임준공확약, 신탁을 맡은 교보자산신탁과 책임준공이행확약을 맺었다.

궁극적인 투자자산은 해당 개발사업의 후순위 PF 대출채권이다. 부산시 기장읍에 위치한 ‘기장 대우 엘크루’ 공동주택 개발사업에 대주단으로 참여하는 셈이다. 후순위인 펀드의 경우 투자금 상환 등을 완료하기 위해선 70%대 이상의 분양률이 나와야 한다.

‘기장 대우 엘크루’ 공동주택 개발사업의 PF 규모는 640억원 가량이다. 선순위와 중순위, 후순위로 트랜치가 구성된 가운데 골든브릿지자산운용은 가장 하단의 물량을 담는다. 선순위와 중순위 대비 엑시트 분양률은 높지만 수익률 측면에선 가장 우호적인 조건이다.

해당 개발사업은 지하3층~지상26층 등 2개동으로 구성된다. 공동주택 총 219세대와 근린생활시설까지 모두 포함하고 있다. 이미 올해 4월 공사를 시작해 2023년 하반기 준공 계획을 잡고 있다. 대지면적은 총 1600여평에 달하는 것으로 추산된다.

개발사업 지역의 입지는 기장역 초역세권 등 매력을 갖추고 있다. 오시리아 관광단지, 동해선의 연장 등의 기대감과 부산, 울산에서 꾸준히 기장읍으로 인구 유입도 호재다. 인근 노후 아파트 단지 비중이 높아 신축에 대한 이전수요 여건 역시 풍부하다는 평가다.

배당수익률은 연 7%대(세전)를 제시했다. 최초 결산일 후 매 3개월마다 이익분배금을 지급하는 가운데 만기 시점에 원금상환 및 이익분배금을 입금한다. 서울 및 경기권이 아닌 지방 공동주택의 후순위 구조인 만큼 상대적으로 ‘하이리스크 하이리턴’으로 분류된다.

업계 관계자는 “외형상 SPC가 발행하는 사모사채지만 실질적으로는 아파트 개발사업에 후순위 투자를 단행하는 것”이라며 “기장군의 주택 수요가 지속적으로 발생하는 만큼 미분양 리스크가 높지 않을 것으로 보고 상품화한 것으로 보인다”고 말했다.

골든브릿지자산운용은 20년 업력의 자산운용사로 현재 수탁자산은 9500억원 수준에 달한다. 과거 월드에셋투자자문으로 시작해 뉴스테이트자산운용 등의 상호를 거쳐 2004년 현재 이름으로 변화했다. 주식, 채권, 파생, 부동산운용본부 등으로 구성된다.
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