이 기사는 2021년 06월 16일 13:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

플러스자산운용이 경기도 시화지구 오피스텔 프로젝트파이낸싱(PF)에 투자하는 펀드를 추진한다.

16일 금융투자업계에 따르면 플러스자산운용은 ‘플러스시화복합오피스텔전문투자형사모부동산투자신탁’ 투자자를 증권사 리테일을 통해 모집하고 있다. 30개월 미만의 폐쇄형 상품이다. 최소 가입액은 3억원으로 목표 설정액은 200억원 가량이다.

신규 펀드는 하이투자증권이 세운 특수목적법인(SPC) 하이하프문제일차, 하이하프문제이차 등이 보유한 대출채권을 인수한다. 하이하프문제일차와 하이하프문제이차는 기존 조달 자금을 부동산 개발사업에 투자하면서 일정 수준의 수익을 확보해왔다.

실질적인 투자자산은 개발사업 PF 대출채권이다. PF는 시화MTV 반달섬 특별계획 구역 내 지하1층~지상29층(2개동) 규모의 오피스텔과 생활형숙박시설, 근린생활시설 등의 개발에 자금을 투입한다. 플러스자산운용 펀드가 대주단 중 한 곳으로 참여하는 셈이다.

전체 PF는 지난해 10월 이미 기표가 완료된 가운데 조달 규모는 900억원을 상회한다. 3개 트랜치로 플러스자산운용 상품은 중순위로 참여한다. 선순위는 640억원 규모로 새마을금고 외 복수 기관, 후순위는 70억원으로 우리금융캐피탈이 자금을 태웠다.

PF를 일으킨 개발사업 물건지는 시화MTV 내 시화호, 시화국가산업단지, 반월국가산업단지 등 대규모 국가산업단지에 위치한다. 3개 국가산업단지에 2만여 개 업체에 20만명 이상의 인력이 종사하기 때문에 배후수요가 풍부한 입지적 장점을 보유하고 있다.

현재 분양 리스크는 크지 않은 것으로 파악된다. 이미 분양을 실시해 5월말 기준 90%에 달하는 분양률을 기록 중이다. 플러스자산운용이 참여한 중순위 트랜치의 엑시트 분양률은 60%대 중반 수준이다. 1년여 전 건축허가를 완료하면 인허가 리스크도 희박하다.

특히 PF 물건 근교에 지속적인 개발사업 수요가 있는 점은 가장 큰 호재다. 시화MTV 조성사업은 3조6000억원 규모 자금을 투자해 친환경 첨단벤처산업 및 물류유통, 지원시설 등을 만든다. 거북섬 해양레저복합단지, 반달섬 복합신도시 등의 개발도 맞물려 있다.

플러스자산운용은 펀드의 목표 수익률로 5%대 초반을 제시했다. 투자금 회수가 앞당겨지면 펀드 조기청산도 가능한 구조다. 선순위와 후순위 수익률이 각각 3~4%, 6~7% 수준이지만 엑시트 분양률은 정반대인 만큼 상대적으로 매력도를 갖추고 있는 상품이다.

업계 관계자는 “하이투자증권을 비롯 대주단이 일정 수준 리스크를 검증한 뒤 시작된 PF란 점에서 잠재 리스크는 낮다”며 "분양이 막바지 단계란 점에서 안전성을 갖추고 있는 펀드”라고 말했다. 이어 리테일 모집 규모치고 설정액이 큰 점은 변수"라고 덧붙였다.