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[디벨로퍼 열전]동우개발, 부진 겪던 영흥도 리조트 개발 '구원투수'군인공제회 자회사 대토신·공우이엔씨 철수 수순…시행사 마진 일부 기대

신민규 기자공개 2021-07-05 13:44:16

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2021년 06월 29일 14:43 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

동우개발이 영흥도 쎄시오리조트(옛 디오마레스파앤) 사업 시공권을 가져왔다. 인천에서 오랜 업력을 바탕으로 다소 외진 위치에 짓는 생활형 숙박시설 프로젝트에 승산이 있다고 내다봤다.

시공을 맡는 과정에서 일부 시행사 마진도 공유할 예정이다. 기존 관급공사 위주에서 벗어나 디벨로퍼로 체질개선을 시도하는 차원으로 풀이된다.

영흥도 쎄시오 리조트는 옛 디오마레스파앤 리조트의 이름을 바꾼 것으로 2019년부터 분양을 시작했다. 인천시 옹진군 영흥면 내리 일대 생활형 숙박시설 400여실을 짓는 사업이었다. 분양률 저조에 이어 시행사 등 각종 사업참여자간 불미스러운 이슈가 발생한 탓에 프로젝트 진척이 더뎠다.

사업이 계속 지지부진한 상황을 겪자 시공사와 수탁사 등 일대 교체작업에 들어갔다. 기존 시공사였던 서울건축PCM건설, 공우이엔씨가 발을 뺐고 수탁사였던 대한토지신탁도 교체 수순을 밟고 있다. 군인공제회 완전 자회사인 공우이엔씨와 대한토지신탁이 모두 철수하는 셈이다.

이달 2일, 신규 시공사로 나선 곳이 동우개발이다. 신탁사의 경우 우리자산신탁으로 심의가 진행되고 있다. 동우개발 측 요구로 신탁사 변경도 진행되고 있는 것으로 알려졌다.

동우개발이 시공권을 넘겨받기 전까지 분양률은 45%대다. 근린생활시설의 80% 정도가 선임대된 것으로 알려졌다. 대형 외식 프랜차이즈인 '일마레' 브랜드가 임대보증금 20억원을 내고 1억8000만원 임대료를 낼 예정이다.

부진한 사업장을 가져오는 과정에서 시행사 마진도 일부 기대할 수 있게 됐다. 시장에선 동우개발이 시행사 마진으로 확보하는 수익이 290억원 안팎으로 예상했다. 공사수주 규모는 552억원이다.

관련 업계에선 다소 외진 위치와 생활형 숙박시설 규제를 풀어야할 이슈로 꼽았다. 영흥도는 대부도보다 서쪽에 있는 섬이다. 모두 육로로 연결돼 있긴 하지만 교통이 다소 불편한 면이 있다.

위치가 외진 특성상 주거용 오피스텔로 사용할 매력도 적은 편이다. 국토부는 기분양 생활형 숙박시설에 대해 주거목적으로 사용할 경우 주거용 오피스텔로 용도변경시킬 예정이다. 규제를 받지 않으려면 '숙박용' 자체로 써야 되는데 수익성에 대해서 호불호가 갈릴 전망이다.


동우개발은 박영광 회장이 최대주주로 1996년 이후 20년 넘게 인천에서 회사를 키웠다. 박 회장이 58.95%를 보유하고 있고 박영만 씨가 22.86%를 차지하고 있다. 시공사로 성장해오다가 2014년 주택건설사업 등록을 통해 디벨로퍼로 진출했다. 대형 관급공사의 성장성에 한계를 느끼면서 부동산 개발사업으로 무게중심 이동이 불가피해졌다.


지난해 매출 외형은 다소 줄었다. 공사수익이 대부분으로 시행 영역에서 실적이 쌓이려면 시간이 필요한 편이다. 매출액은 2172억원에서 지난해 1730억원으로 20% 가량 축소됐다. 2016년 당시 매출이 545억원이었던 점을 감안하면 1000억원 이상의 외형을 4년째 유지했다.

동우개발은 디벨로퍼로 무게중심을 옮기더라도 무차입 경영을 유지하면서 안정적인 성장을 꾀하고 있다. 동우개발의 총차입금은 0원으로 무차입 기조를 장기간 유지해왔다. 순차입금은 마이너스(-) 157억원이다. 부채비율은 87%대를 나타냈다.

디벨로퍼로서의 업력은 공격적이기보다 개발 의미가 있는 사업장 위주로 검토하고 있다. 2014년 진출 당시부터 본격적인 개발착수 시점을 수년 후로 내다볼 정도로 신중을 기하고 있다.

동우개발 관계자는 "내부적으로 검토 결과 괜찮은 사업지로 판단했다"며 "아직 신탁사 심의 중인 단계"라고 설명했다.
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