이 기사는 2021년 08월 18일 16:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

내달 SK리츠의 코스피 입성을 앞두고 가장 주목되는 이슈는 앞으로의 성장 전략이다. 대그룹에서 내놓은 리츠인 만큼 그간 외부 물건보다는 기존 보유자산의 유동화 가능성에 대해 관심이 높았다.

SK리츠운용 측은 기업설명회를 통해 SK하이닉스 사옥, SK텔레콤 사옥 등 접근성과 상징성이 높은 오피스 빌딩들을 우선적인 투자대상으로 밝혔다. 다만 그룹 로드맵에 따라 데이터센터나 물류센터 등 다양한 자산을 검토하겠다는 입장이다.

18일 SK리츠의 온라인 기업설명회는 SK수펙스추구협의회 출신인 신도철 SK리츠운용 대표이사(사진)가 직접 나서서 진행을 주도했다. 수익성과 비전, SK리츠만의 차별성 등을 중심으로 설명이 이뤄졌다.


신 대표는 SK리츠의 성장성을 두고 “투자 하이라이트 가운데 하나는 최고 우량자산만을 보유하고 있다는 점”이라며 “기존 자산인 서린빌딩과 주요소 외에도 핵심 거점에 위치한 시그니처 오피스들에 대해 우선매수권을 가지고 있다”고 말했다.

현재 SK리츠는 을지로입구에 있는 SKT타워(SK텔레콤 사옥), 분당 정자역에 위치한 SKU타워(SK하이닉스 사옥), SK플래닛 판교 사옥 등에 대해 우선매수협상권을 보유 중이다. SK리츠를 설립하면서 계약을 통해 우선매수권을 넘겨받았으며 각 자산의 매각 진행이 결정되면 권리 행사가 가능해진다

SK리츠는 약 3년 뒤인 2024년까지 이 오피스 빌딩들을 먼저 편입하고 추가적으로 데이터센터, 신에너지 물류센터, 기타 해외자산 등을 추가로 사들이겠다는 계획이다. 우선매수권을 가진 자산만 모두 품에 안아도 2024년이면 누적 약 4조원 규모의 자산 편입을 기대할 수 있다.

투자기회가 많다는 점도 짚었다. 신 대표는 “SK그룹의 주요 사업영역인 신에너지, ICT, 반도체 등의 분야에서 신사업을 추진하는 경우 시장에서는 접근하기 힘든 좋은 투자처가 생길 것”이라며 “SK리츠가 여기에 참여함으로써 차별적인 성장 기회들을 많이 잡을 수 있다”고 강조했다.

SK그룹의 랜드마크형 자산 외에 외부자산 편입 역시 염두에 두고 있다. 그러나 그룹 사업과 연계되지 않은, 전혀 다른 섹터의 외부자산에 투자하기보다는 기본적으로 신에너지와 ICT, 반도체 분야의 자산을 먼저 고려하기로 했다. 이 외부자산에 SK그룹 내부의 리소스나 역량을 연계하는 방식으로 시너지를 창출하겠다는 설명이다.

이밖에 SK리츠가 자(子)리츠인 클린에너지를 통해 보유하고 있는 주유소 116개의 잠재적 개발 가치도 높게 평가됐다. 해당 주유소들은 SK에너지가 전체를 리츠로부터 책임임차하고 이를 다시 스피스메이트, 편의점 등에 전대차하는 심플한 구조로 짜였다.

SK리츠는 적당한 주유소들을 선별해서 스페이스플랫폼으로 개발하고 SK에너지의 차세대 유통망으로 발전시킬 예정이다. 스페이스플랫폼이란 수소 충전소, 전기차 수리 및 정비소, 물류나 리테일 등을 층별로 구성해 집객이 가능한 유통망 형태를 말한다.

신 대표는 “성장성만을 놓고 따진다면 서린빌딩보다는 주유소의 개발가치가 훨씬 크다고 본다”며 “추가 임대수익뿐 아니라 코람코에너지 리츠의 경우처럼 주유소 매각 차익을 통한 추가 배당 등도 가능할 것”이라고 부연했다.

현재 전략 수립을 위해 SK리츠와 SK에너지가 이미 TF(태스크포스)를 구성해 컨설팅을 진행 중인 상태다. 오피스나 호텔 등 다른 용도로의 개발이 밸류 극대화에 더 도움이 된다고 판단될 경우 매각이나 개발도 선택지로 둘 계획이다.

신 대표는 "1차 검토 결과 내부적으로 개발 가치가 충분한 주유소가 여럿 존재하는 것으로 파악됐으며 적절한 시기에 이를 구체화 시켜나갈 것"이라고 자신했다. 주유소 입지 등을 보면 전체의 약 48%가 수도권 내에 자리잡았다. 상업지역(27개)과 주거지역(18개), 공업지역(18개) 등 우수 용도지역이 약 54%인 63개에 이른다.

이처럼 그룹 스폰서 구조인 SK리츠와 유사한 형태의 성공 모델로는 싱가포르 아센다스(Ascendas) 리츠를 꼽았다. 아센다스는 스폰서 리츠이자 복합자산 리츠로 오피스와 물류센터, 데이터센터 등으로 포트폴리오를 다각화했다. 자산이 약 13조원에 이르며 싱가포르 리츠 가운데 시총 2위를 차지 중이다.

현재 SK리츠는 향후 3년간 연 5.45%의 배당률을 제시하고 있다. 매각차익을 제외하고 가정한 수치다. 신 대표는 "수익률을 보장하는 것은 법령상으로도 불가능하다"면서도 "SK리츠의 경우 이익 변동성이 매우 제한적이어서 배당금액은 큰 차이없이 지급될 것"이라고 신중히 덧붙였다.