이 기사는 2021년 09월 29일 16:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데리츠에 이어 국내 리츠 중 두번째 공모채 발행에 도전하는 JR글로벌리츠가 수요예측 절차를 별도로 진행하지 않을 예정이다. 금리를 특정 수준으로 고정해 세일즈 하는 '모집 청약' 방식을 이용한다.

'자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따라 부동산투자회사에 적용되는 예외 조항을 활용한다. 관련 법에 따르면 리츠를 일반적인 회사라기보다는 금융 상품으로 분류하는 것이 더 적절하다는 분석이다.

◇2년 단일물 1300억 모집…한국증권 참여 안해

JR글로벌리츠는 오는 10월 중 공모채 발행을 준비하고 있다. 모집액은 1300억원으로 잠정 결정했다. 트렌치(만기구조) 구성은 2년 단일물이 유력하다.

대표주관 업무는 삼성증권이 담당한다. 한국투자증권은 고민 끝에 참여하지 않기로 결정했다. 인수단은 KB증권, 유안타증권, 신영증권 등 세곳이 참여한다.

이번 공모채는 롯데리츠에 이어 국내 리츠 중 두번째 발행이 될 전망이다. 미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 498-7번가 건물을 신규 자산으로 편입하는 데 사용할 자금을 조달할 목적이다. 자회사인 JR제28호리츠를 통해 498/7 Owners, LLC가 보유 중인 지분 49.9%(1855억원)를 취득할 예정이다.

29일 투자은행(IB)업계에 따르면 JR글로벌리츠는 이번 공모채를 수요예측 없이 진행할 예정이다.

JR글로벌리츠의 경우 회사채 금리를 특정해 수요예측 없이 투자자에게 판매하는 '모집 청약' 방식으로 진행한다. 현재 삼성증권이 세일즈를 진행 중인 것으로 알려졌다.

이번 공모채 금리는 JR글로벌리츠 회사채 등급 민평금리를 감안해 4%대로 설정한 것으로 알려졌다. JR글로벌리츠 첫 회사채 신용등급으로 한국신용평가는 'A-, 안정적', 나이스신용평가는 'BBB+, 안정적'을 제시했다. 28일 기준 국내 4대 채권평가사가 책정한 2년물 등급 민평금리는 BBB+ 4.815%, A- 2.585%다.

◇부동산투자회사, 별도 수요예측 의무 없어

회사채는 투자자 모집 방법에 따라 사모채와 공모채로 구분한다. 금융당국에 대한 신고의무 유무와 수요예측 유무가 두 채권의 가장 큰 차이다.

사모채는 채권의 발행자가 특정 인수 기관과 채권 인수, 인도 계약을 맺어 발행하는 채권이다. 투자자만 모집되면 별도의 수요예측 절차를 거치지 않아도 된다. 금융당국에 신고할 필요도 없다.

반면 공모채는 채권 발행자가 불특정 다수의 투자자를 대상으로 발행하는 채권이다. 수요예측이라는 가격 조정 절차를 필수적으로 거쳐 시장가를 결정하게 된다. 수요예측 결과물은 금융당국에 별도로 공시해야 한다. JR글로벌리츠 역시 결과물이 나오면 별도 공시를 진행할 예정이다.


JR글로벌리츠가 수요예측 없이 공모채를 발행할 수 있게된 이유는 관련 법안에 예외 조항이 있기 때문으로 분석된다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률의 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제2조(용어의 정의)에 따르면 부동산투자회사는 별도의 수요예측 없이 공모채를 발행할 수 있다. 리츠는 2001년 4월 부동산투자회사법이 제정되면서 국내에 도입됐다.

관련 법안에 존재하는 선박투자회사, 부동산투자회사, 사회기반시설투융자회사, 상장지수집합투자기구 등은 주식회사의 형태를 지니고 있다. 하지만 경제적 실질을 따지면 펀드나 금융 상품으로 분류된다.

특히 리츠와 유사한 구조를 지닌 부동산 펀드(상장수익증권)의 경우 자산 구성에 따른 기준가를 별도로 설정해 상품을 판매한다. 일반 회사와 같은 레벨로 취급해 수요예측 제도라는 별도의 가격 결정 절차를 추가할 이유는 없다는 분석이다.

금융투자협회 관계자는 "리츠의 경우 주식회사 형태를 띄고는 있지만 금융 상품으로 보는 것이 더 적절하다"며 "일반 회사와 동일선 상에 놓고 수요예측 절차를 적용하기에는 무리가 있다"고 밝혔다.