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한자신, YM물류센터 인수 클로징…'이지스밸류리츠' 투자 캡레이트 5.3%, 삼성전자로지텍 임차로 가치 상승…약 1년 운용 후 엑시트 시도

고진영 기자공개 2021-12-10 07:34:36

이 기사는 2021년 12월 08일 08:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국자산신탁이 선매입 형태로 추진한 이천 YM물류센터 거래를 마무리했다. 이지스자산운용의 ‘이지스밸류플러스’ 리츠가 핵심 투자자로 참여한 딜이다. 계약 이후 삼성전자로지텍을 임차인으로 확보하면서 자산가치가 상승한 만큼 단기간 내 엑시트를 통해 차익을 노릴 계획이다.

8일 관련업계에 따르면 한국자산신탁은 최근 경기도 이천시 대월면 초지리에 있는 YM물류센터 인수를 완료했다. 매도인은 시행과 시공을 맡은 YM건설이다. 개발 중인 자산을 준공 조건부로 사들인 선매입 방식이며, 11월 준공되면서 이달 소유권 이전을 마쳤다.

인수주체는 ‘카이트제20호’ 리츠로 총 530억원 선을 조달했다. 이중 에쿼티(equity) 규모는 155억원, 당초 삼성증권이 총액 인수를 했다가 셀다운(Sell Down, 인수 후 재판매)이 이뤄졌다. 이지스밸류플러스리츠가 그 대부분인 150억원의 자금을 태웠는데 구체적으로 보통주 75억원, 제1종 종류주 75억원이다. 나머지 5억원은 개인투자자 등이 참여했다.
YM물류센터 조감도

해당 물류센터는 연면적 2만8707.9㎡(8684평), 지하 1층~ 지상 4층 규모로 지어졌다. 이천 IC, 3번 국도가 2㎞ 거리에 있어 입지가 좋은 편이다. 층고가 10.5m로 높은 점도 특징으로 꼽힌다.

임차구조의 경우 삼성전자의 100% 자회사인 삼성전자로지텍이 자산 전체를 5년간 빌려쓰기로 했다. 평(3.3㎡)당 임대료는 2만6000원, 관리비는 2만원이며 캡레이트(Cap Rate)는 5.3% 수준이다. 캡레이트란 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다. 최근 4% 이하로 떨어지는 경우도 있는 상황에서 5%대 캡레이트를 확보한 것은 상당한 성과라는 평가다.

경쟁력 있는 가격에 자산을 가져갈 수 있었던 이유는 한국자산신탁이 선매입 계약을 한 4월까지만 해도 물류센터에 임차인이 없는 상태였기 때문이다. 당시 준공 후 매입 시점에도 임차인을 찾지 못하면 매도인 측이 일부를 보전해주기로 하는 조건으로 계약하기도 했다. 하지만 이후 삼성전자로지텍이 임차인으로 들어오면서 부동산 가치에 크게 보탬이 됐다.

삼성전자로지텍은 시설 투자에도 30억원 안팎을 따로 사용한 것으로 알려졌다. 계약 기간은 5년 이지만 추후 연장이 예상되는 대목이다. 업계 관계자는 “갈수록 물류센터 매입이 어려워지는 최근 동향을 봤을 때 장기 우량 임차인 프리미엄까지 붙으면 적잖은 시세차익(Capital Gain)을 얻을 수 있다고 본다”거 말했다.

이지스밸류리츠가 YM물류센터 투자를 결정한 배경 역시 매각차익 실현에 대한 기대 때문으로 알려졌다. 이지스밸류리츠는 태평로 빌딩을 기초자산으로 작년 8월 상장했다. 이후 물류센터, 데이터센터 등을 추가로 담으면서 덩치를 키우고 있으며 YM물류센터 외에 여주 쿠팡물류센터에도 투자했다.

YM물류센터의 투자 비히클(vehicle)인 카이트 20호 리츠의 경우 존속기간이 3년인 구조로 짜였지만 한국자산신탁은 1년에서 1년 반 정도 운영을 하다가 매각을 통해 투자회수를 꾀할 계획이다. 이지스밸류리츠는 카이트 20호 리츠의 지분 투자자로서 차익을 배분받게 된다.

YM물류센터는 한국자산신탁이 리츠를 통해 매입한 3번째 물류자산이다. 작년 4월 오뚜기물류가 책임임차 중인 경기도 용인시 이산냉동물류창고를 매입하면서 첫 물류자산을 확보했고 지난해 10월에는 두번째 물류자산인 경기 안성 전일냉장 물류센터를 리츠로 매입했다. 현재 다양한 섹터에서 리츠사업을 검토 중이며 물류센터의 경우 안성과 이천 쪽에서 선매입 위주로 자산을 물색 중인 것으로 전해졌다.
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