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제이알글로벌리츠, 해외자산 확보 실탄 마련 '성공' 1900억대 조달, 맨해튼빌딩 지분 49.9% 인수 투입…두번째 편입자산

신민규 기자공개 2021-12-29 07:57:22

이 기사는 2021년 12월 28일 08:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

해외 공모리츠 1호인 제이알글로벌리츠가 두번째 자산을 편입하기 위한 자금 조달에 성공했다. 브뤼셀 파이낸스 타워에 이어 이번에도 해외 오피스(뉴욕 맨해튼 빌딩)를 점찍었다.

28일 관련 업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 이달 회사채 700억원을 공모자금으로 마련했다. 금융기관 차입을 통해서도 1200억원 가량을 조달했다. 자금 마련 목적은 모두 신규자산 편입을 위한 출자용이다.

인수구조는 '제이알 28호'의 주주배정 증자에 모기업인 제이알글로벌리츠가 참여하는 형태로 이뤄진다. 마련된 자금으로 '제이알 28호'가 미국 뉴욕 맨해튼 498-7번가 사무용빌딩 지분 49.9%를 사들이는 방식이다.

상장 첫해를 보낸 제이알글로벌리츠는 올해 상반기 자산 추가편입 계획을 예고한 바 있다. 정기 주주총회를 거쳐 국내외 오피스 자산을 추가로 편입하기 위한 국토교통부 변경인가를 냈다. 이후 자산편입 계획을 공시하고 자금 마련에 나섰다.

이번 조달은 상장리츠 가운데 처음으로 공모채를 활용했다는 점에서 의미가 있다. 편입자산 선정이 쉽지 않은 코로나19 여건에도 불구하고 해외 자산 편입을 이어가면서 상품 차별화에 성공했다.


편입자산은 뉴욕 맨해튼 498-7번가에 있다. 뉴욕 타임스퀘어(Times Square) 남측, 엠파이어스테이트빌딩(Empire State Building) 북서측 사이의 핵심 입지에 자리잡고 있다. 뉴욕현대미술관(Museum of Modern Arts)을 비롯해 센트럴 파크(Central Park)와도 약 15분 거리다.

1920년 준공된 건물로 1997년, 2010년, 2019년 등 몇 차례에 걸쳐 리노베이션을 거쳤다. 연면적 약 2만7000평 안팎으로 오피스는 2층부터 25층까지다.

총 13개사가 입주해 긴 WALE(가중평균 잔존임대차기간)이 특징이다. 미국 SEIU(동부보건의료노동조합)가 주요 임차인으로 전체 면적의 약 60.6%를 쓰고 있다. 2050년 3월까지 임대차계약을 체결해둔 상태이니 잔여기간이 30년 가까이 남은 셈이다.

나머지 28%는 사기업, 금융기관 등이 사용하고 있다. 현재 이 빌딩의 임대면적 기준 가중평균 잔존임대차기간은 19.9년 남짓이다. 연간 임대수입은 5900만 달러로 예상된다.

제이알글로벌리츠의 첫 자산이었던 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워의 경우도 임차잔존기간이 상당히 길었다. 편입 당시 연방정부(건물관리청)가 15년간 100% 단독 임차하는 조건이 달려 있었다. 벨기에 수도이자 유럽 연합 수도인 브뤼셀의 핵심 비즈니스 구역(CBD)에 위치했다.

제이알글로벌리츠는 벨기에를 시작으로 유럽, 미국으로 자산을 확대하는 것을 목표로 삼고 있다. 올해 운용대상을 국내까지 넓혔다. 투자조건은 임차잔존기간 8년 이상으로 투자적격대상 등급 또는 재무건전성을 확인할 수 있는 임차인으로 정했다.

제이알글로벌리츠의 자산관리는 제이알투자운용이 맡고 있다. 옛 현대산업개발 부회장을 역임했던 이방주 회장이 대표이사를 맡고 있다. 이 회장은 운용사 지분 38.79%를 가진 최대주주다. 2대주주는 김관영 대표이사 사장의 부인인 홍성진 솔로몬테크노서플라이 사장으로 23%를 취득했다.
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