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IFC 인수전, 에퀴티 확보 중요성 부각 '금리인상 때문에' 수익률 하락 변수, 최근 대주단 모집 실패 사례 나오기도

김경태 기자공개 2022-02-18 08:20:41

이 기사는 2022년 02월 17일 11:15 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

서울 여의도 국제금융센터(IFC) 인수전이 흥행한 가운데 지분(에퀴티·Equity) 투자자 확보의 중요성이 부각되고 있다. 최근 금리 인상 탓에 주요 업무권역 오피스빌딩 거래에서 대주단을 모집하는 데 어려움을 겪은 사례가 나왔다. 여기에 이자율이 상승하면서 인수자 측에서 수익률이 하락하는 문제도 지목된다.

17일 투자업계에 따르면 작년 하반기 매물로 나왔던 경기 분당권역(BBD)에 있는 프라임급오피스빌딩 엠타워는 최종 인수후보자가 거래를 마무리 짓지 못했다. 이 딜에 밝은 관계자에 따르면 인수자 측은 담보대출을 제공하는 대주를 구하지 못해 거래종결(딜클로징)을 하지 못했다.

대형 부동산을 매입할 때 인수자는 에퀴티 외에 금융사 등으로부터 대출(론)을 끌어온다. 하지만 최근 금리가 가파르게 상승하고, 금융사들이 대출 총량을 제한하면서 자금 조달에 어려움을 겪는 사례가 심심치 않게 발생하고 있다.

부동산운용업계 관계자는 "최근 선순위 금리가 4%에 달한다"며 "수익률을 맞추기가 녹록치 않은 상황"이라고 말했다.

이 때문에 일부 부동산운용사들은 서울 내 오피스빌딩을 매입하며 대출 없이 전액 에퀴티로 조달하는 방안을 추진하는 사례도 있다는 후문이다. 앞선 관계자는 "유동성이 넘치는 상황이라서 펀드에 출자할 투자자(LP)들은 자금이 충분한 상황"이라고 말했다.


이런 시장 상황 때문에 부동산투자업계에서는 IFC 인수전에서도 에퀴티를 최대한 확보한 후보자가 유리한 고지를 차지할 것이란 분석이 나온다.

앞서 현재 IFC 건물을 소유한 브룩필드자산운용과 이전 소유자인 AIG그룹도 IFC를 인수할 때 건물을 담보로 대출을 받았다. 브룩필드는 2016년 총 매입금액 2조5500억원 가운데 1조6000억원을 대출로 끌어왔다. 당시 대주로는 생보사, 손보사, 시중은행이 참여했다. 새마을금고중앙회, 농협중앙회, 신협중앙회도 대주단에 이름을 올렸다.

그 후 브룩필드는 2019년 11월 자본재조정(리캡)을 위해 리파이낸싱을 추진했다. 대출 규모를 2조2800억원으로 늘렸다. 선순위 1조9400억원, 중순위 메자닌 3400억원이다. 금리는 각각 3%, 5%다. 다수 기관투자가의 호응을 얻으면서 순조롭게 일부 투자금을 회수하는 데 성공했다.

이번 IFC 매각가는 4조원대가 거론되고 있다. 일각에서는 입찰 후보자 중 4조3000억~4조4000억원을 제시한 곳이 있다는 관측도 나온다. 이 경우 인수금액의 50%만 대출로 조달한다고 가정해도 현재 브룩필드가 제공받은 대출 규모(2조2800억원)가 유지돼야 한다.

부동산금융업계에서는 현재의 IFC 대주단이 향후 새로운 인수자에도 대출을 제공할 가능성이 크다고 본다. 대주단 모집은 충분히 가능할 것이란 판단이다.

하지만 금리가 높아졌다는 점이 인수자에 부담이라는 분석이다. 브룩필드는 선순위를 3%에 조달했지만 신규 인수자는 최소 4%대가 유력하다. 수익률이 낮아질 수밖에 없다. 이 때문에 에퀴티를 최대한 확보할 수 있는 후보자가 IFC를 인수한 후에도 성공적으로 운영할 가능성이 크다는 분석이 나온다.

향후 임대현황 개선 여부도 관건이다. 프라임급오피스빌딩 임대업계에 따르면 IFC 오피스 3개동의 통합 공실률은 1% 수준으로 자연공실률로 언급되는 5%보다 낮은 수준이다. 브룩필드가 최근 렌트프리(무상임차) 기간을 줄이는 등 임대관리에 나서고 있다. 금리 인상으로 인해 새로운 인수자 체제에서 임차인과 계약 갱신을 하는 과정에서 임대료가 상승하는 반사적인 효과가 발생할 수 있다는 관측이 나온다.
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