이 기사는 2022년 11월 07일 16:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

팬데믹으로 호황을 맞았던 물류센터의 가치가 하락세를 탔다. 평균 3%대까지 내려갔던 A급 물류센터의 캡레이트가 최근 5%대로 상승했다. 임대료가 올라서가 아닌 자산 가치 하락에 따른 영향이다. 각종 비용이 급등한 가운데 개발에 뛰어든 시행사 및 투자자들은 투자 회수가 어려워질 가능성이 엿보인다.

PF 유동화증권 부실화가 물류센터 사업장 전반에서 번질 것이라는 우려도 커지고 있다. 본PF를 진행하지 못하고 브릿지론에 물려 있는 사업장이 많은 데다 최근 물류센터 사업에 발행된 PF ABSTB 금리 역시 8~9%까지 오른 상황이다.

◇JLL "물류센터 캡레이트 추가 상승 가능성 커"

글로벌 종합부동산서비스 기업 존스랑라살(JLL)코리아의 물류시장 보고서에 따르면 국내 A급 물류센터 캡레이트(Cap Rate)는 올해 3분기 5%를 기록했다. 2분기보다 0.4%포인트 상승한 수치다.

수년간 하향 곡선을 그렸던 물류센터 캡레이트가 다시 상승하는 모양새다. 캡레이트는 순운영수익(NOI)을 부동산 가치로 나눠서 산출한다. 투자금 대비 순수익을 나타내는 지표여서 수치가 높으면 자산 가치도 그만큼 좋은 물건으로 평가한다.

다만 지금과 같은 경기 악화 상황에선 캡레이트 상승이 부동산 가치 하락에 따른 영향인 경우가 대부분이다. 투자자가 나중에 부동산을 팔 때 손실을 볼 위험이 그만큼 커진 셈이다.

올해 초까지만 해도 A급 물류센터 캡레이트는 3%대에 머물렀다. 코로나19 이후 물류 수요가 급증하면서 물류센터 몸값이 뛴 영향이다. 하지만 최근 원자재 가격 급등, 보험료 상승 등의 이슈로 물류센터 투자 심리가 악화하면서 캡레이트가 다시 오르는 추세다. 가치가 하락하고 있어서다.

거래 규모도 크게 위축됐다. 3분기 국내 물류시장 거래 규모는 8990억원으로 나타났다. 지난 2분기와 비교해 약 36%, 지난해 3분기와 비교해 36%가량 하락했다. 물류센터 투자 매력이 떨어진 가운데 국내 투자자들의 유동성 고갈 등이 영향을 미쳤다는 분석이다.

부동산 가치 하락으로 인해 캡레이트가 추가적으로 상승할 수 있다는 게 JLL의 분석이다. 개발비 상승으로 인해 임대료가 함께 인상되고 있다. NOI가 상승한다는 의미다. 반면 물류센터 매각가를 할인해 내놓는 사례가 발생할 수 있다는 설명이다. JLL은 "선순위 대출금리가 5%를 크게 웃돌고 유동화가 필요한 투자자들이 늘고 있다"고 덧붙였다.


◇착공 지연 사업장 줄줄이, PF 부실화 우려도

이에 따라 공사 중인 물류센터 시행사들의 걱정이 커지고 있다. 부동산 가치 하락으로 인해 준공 후 자산 매각 시 이익이 남지 않는 상황이 속출할 것으로 보이기 때문이다. 물류 시장 관계자는 "연말부터 개발 원가 이하로 가치가 떨어지는 사업장들이 나올 것으로 예상한다"고 밝혔다.

4분기 준공을 앞두고 있는 물류센터는 16곳 정도다. 연면적 기준　142만7800㎡(43만1200평) 규모다. △인천 서부 원창동 물류센터(43만㎡) △오산 중부 로지폴리스 물류센터(15만㎡) △여주 남동부 복합물류센터(13만1000㎡) 등이다.

일부 자산의 준공은 내년으로 늦춰질 것으로 보인다. 금융 비용과 원자재 가격 상승으로 인해 시행사에 공사비 인상을 요구하는 시공사들이 늘어나면서 사업에 차질을 빚고 있는 모양새다. CBRE코리아에 따르면 올해 준공 예정이었던 이천 및 안성 소재 개발 2건은 현재 부지 작업만을 마치고 공사가 중단된 상태다.

개발 초기 단계에 있는 물류센터들의 상황은 더 심각하다. 브릿지론에서 본PF로 옮겨가지 못한 사업장들이 거의 대부분이라고 알려졌다. 물류센터 사업성이 떨어지고 있는 가운데 부동산 금융 위축으로 자금 조달은 더욱 어려워진 탓이다.

PF 부실화가 물류센터 사업에서 시작될 것이란 전망도 나온다. 물류센터 사업의 PF ABS(자산유동화증권) 금리는 최근 8~9%대로 치솟은 상황이다. 경남 양산시 일대에서 복합물류센터를 개발하고 있는 사업장은 최근 ABSTB(자산유동화전자단기사채)를 발행했다. SPC(특수목적법인)이 8%대 금리를 제시한 것으로 알려졌다. 경기 이천시 물류센터 개발 사업을 진행 중인 SPC의 ABSTB도 9.3%에 유통됐다.

지난달 정부가 발표한 '50조원 이상 유동성 공급 프로그램'에서 물류센터는 사각지대에 놓여 있다. 20조 규모 채권시장안정펀드는 시공사 보증 PF ABCP 등에 한 한다. 물류센터 시행사들 중 우량한 신용등급의 시공사 보증을 받은 곳은 많지 않다. 10조 규모 주택도시보증공사(HUG)의 사업자 보증지원에서도 비주택인 물류센터는 제외된다.