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[thebell interview]“1년만에 닻올린 한화리츠, 안정적 수익 강점”채온 운용팀장 “내년 금리인하 전망, 리츠 투자 적기”

윤기쁨 기자공개 2022-12-07 08:18:59

이 기사는 2022년 12월 02일 15:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난해 12월 국토교통부로부터 리츠 AMC(자산관리회사) 설립인가를 받은 한화자산운용이 기지개를 켜고 있다. 이르면 내년 2월 중 한국거래소에 상장해 거래를 시작할 예정이다. 현재 한국투자증권과 한화투자증권이 공동주관을 맡고 있다. 최근 프리IPO(상장 전 지분 매입)로 2370억원을 유치하는 데 성공했다. 이중 미래에셋자산운용, 코람코자산신탁 등 기관이 740억원을 투자했다.

한화리츠 운용을 맡은 채온 한화자산운용 리츠투자운용 팀장(사진)은 지금이 리츠에 투자하기 가장 적합한 시기라는 점을 강조했다. 그는 "금리가 내년 하반기 고점을 찍고 낮아질 가능성이 큰 만큼 대출이자 비용 등이 감소함에 따라 수익률은 점차 올라갈 전망”이라며 낙관적인 전망을 내놨다.

채 팀장은 독특한 이력을 가지고 있다. 1998년 서울 법대를 졸업하고 사법연수원(39기)을 수료했다. 이후 변호사가 아닌 금융인의 길을 택한다. 현대증권(현 KB증권) 입사로 업계에 발을 들인 그는 2011년 한화생명으로 적을 옮긴 후 투자전략, 투자심사, 대체투자 등의 업무를 담당했다. 2017년부터 한화운용에서 국내부동산투자와 리츠투자운용을 맡고 있다.

채온 팀장은 “운용을 맡고 있는 입장에서는 조달금리가 제일 높은 지금이 어려운 시기지만 오히려 투자자들에겐 유리한 때”라며 “고점을 찍은 금리가 하락세를 보이면 수익이 레버리지 효과로 발생한다"고 설명했다. 이어 "한화리츠는 1년·2년·3년 등 단기 대출을 받았기 때문에 리파이낸싱(자금 재조달)을 할수록 금리가 낮아지는 구조로 설계됐다”고 말했다.

한화리츠는 한화그룹 자산을 기초 자산으로 둔 ‘스폰서 리츠’다. 구성 자산은 △여의도 한화손해보험빌딩 △한화생명 노원사옥 △한화생명 평촌사옥 △한화생명 부천사옥 △한화생명 구리사옥 등 5개다. 매입 금액은 6600억원 수준으로 이중 한화손해보험빌딩이 전체의 70%를 차지하고 있다. 한화리츠 최대주주는 46%의 지분을 가진 한화생명이다.

리츠는 배당 수익률이 높고 운용보고서 공시가 의무이기 때문에 모든 투자 과정이 투명하다는 장점이 있다. 또 리츠회사는 법인세를 면제받는 대신 의무적으로 매년 이익의 90% 이상을 배당금으로 돌려줘야한다. 모회사 자산을 담은 스폰서 리츠라고 할지라도 투자자들은 모든 수익을 공정하게 분배받을 수 있다.

현재 상장리츠 중 스폰서 리츠는 SK리츠, 롯데리츠 두 곳이다. 그러나 국내 오피스빌딩을 담고 있는 리츠는 한화리츠가 유일하다. SK리츠는 사옥 등을 비롯해 SK에너지의 116개 주유소를, 롯데리츠는 롯데마트와 백화점을 담고 있다. 두 리츠 모두 리테일 업황 영향을 크게 받는다는 단점이 있다.

반면 한화리츠는 수요가 꾸준한 국내 오피스빌딩, 그 중에서도 한화생명 등 금융계열사가 70% 이상 임차하고 있는 사옥을 담아 일정 부분 수익이 보장된다. 예상 배당수익률은 연 6.8% 수준으로 타 리츠보다 높은 편이다.

채온 팀장은 “서울만 보더라도 오피스빌딩 공급이 많지 않기 때문에 수요가 꾸준하고 공실률도 높지 않다”며 “특히 모회사가 소유한 부동산을 통해 임차와 배당을 하기 때문에 굉장히 안정적으로 운용할 수 있다는 장점이 있다”고 말했다.

이어 “대기업 스폰을 받았지만 (자산 편입 등) 모든 협상은 공정하고 객관적으로 이뤄졌는데 이사회 역시 모회사뿐만 아니라 기관투자자도 구성원으로 참여하고 있다”며 “리츠 운용에서 이뤄지는 핵심 결정 사항은 모두 투명하게 이뤄질 것”이라고 강조했다.

마지막으로 그는 “한화리츠 상장 이후 우량 자산들을 편입해 3년 안에 4000억원 이상, 5년 내에는 최대 1조원까지 규모를 확대해 나가는 것이 목표”라며 “추가 인력을 충원하고 안정적이면서도 높은 수익을 낼 수 있도록 여러 방향에서 투자를 진행할 것”이라고 자신감을 나타냈다.
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