이 기사는 2025년 05월 28일 07시13분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 남산 밀레니엄 힐튼호텔 부지 개발사업 원가를 낮추는 데 성공했다. 최근 1차 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출약정 체결을 완료했다. 이 과정에서 금융조달 구도를 통해 비용을 줄이고, 시공사인 현대건설과도 공사비 조정 합의를 마무리했다. 개발원가를 낮춤으로써 서울 중심지에 프리미엄 오피스를 조성하는 이 사업의 수익성이 한층 개선될 것으로 기대가 모인다.

27일 관련 업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 남산 힐튼호텔 부지 개발프로젝트의 원가를 3.3㎡(평)당 4000만원 초중반 수준으로 조정하는 작업을 마무리했다. 당초 이 프로젝트의 개발원가는 평당 5000만원으로 추정됐다. 개발원가가 높을수록 그만큼 임대료를 높이게 돼 임차인 모집에 어려움을 겪을 가능성도 있었으나 하향 조정에 성공했다.

개발원가는 공사비와 금융비용, 토지비와 명도비용 등 개발 과정 전체에서 발생하는 총 비용을 의미한다. 이중에서 이미 들어간 토지 매입비 등을 제외하고 직접공사비와 금융비용에서 상당 수준의 원가 절감을 이뤄낸 것으로 파악된다.

현대건설과 직접공사비 단가 합의도 마무리 단계로 관측된다. 공사비는 평당 1000만원 초반대 수준으로 책정됐다. 당초 추정했던 공사비에서 일정 부분 감축하는 데 성공했다. 다만 기존 건축물 철거공사가 완료된 후 더 구체화될 예정이다. 직접공사비는 공사 감리·관리비 등을 뜻하는 간접공사비를 제외한 실제 건축에 들어가는 비용을 뜻한다.

본PF 조달을 1, 2차로 나눠서 진행하는 구도를 통해서도 금융비용을 절감한 것으로 알려진다. 4조5000억원 규모의 본PF를 한 번에 조달할 경우보다 1차로 2조2000억원만 먼저 조달하면서 이자비용 등을 대폭 낮추게 됐다.

이 사업 관계자는 "금융 조달 구조를 짜는 과정에서 PF 운용비를 상당한 수준으로 줄일 수 있었다"며 "시공사와 공사비도 하향 조정했으나 금액은 구체적으로 공개하기 어렵다"고 말했다.

서울역 인근 시청 일대 신규 오피스 개발사업의 원가가 평당 4000만원가량인 점을 고려하면 경쟁력이 있을 것이라는 기대가 나온다. 남산과 서울역을 연결하는 입지에 CBD 일대 랜드마크가 될 수 있는 하이엔드급 대규모 업무복합시설을 조성한다는 계획이기 때문이다.

이지스자산운용은 지난달부터 본PF 대주단 모집을 시작해 지난 26일 1차 본PF 대출약정 체결을 완료했다. 이번 1차 본PF에서는 예정대로 2조2000억원 규모를 조달했다. NH투자증권과 한국투자증권, 삼성증권이 금융 주선을 맡았다. 트랜치별 조달 금액은 △트랜치A 1조300억원 △트랜치B 7000억원 △트랜치C 2000억원이다.

2차 본PF는 2027년 상반기에 진행될 예정이다. 총 PF 규모는 4조5000억원으로 추정되는데 더 늘어날 가능성도 있다. 1차 PF 대출 만기가 도래하는 시점에 맞춰 2차 PF를 조달하고 본격적인 건축공사에 들어가는 구조다. 1차 PF 대출 만기는 2027년 5월 26일이다.

이번에 현대건설은 후순위 채권(2000억원)에 대해 연대보증을 제공하게 됐다. 현대건설은 기한의 이익이 상실된 경우를 포함해 해당 대출채무의 변제 기한이 도래하는 경우 지체 없이 채무를 상환해야 할 의무가 있다. 앞서 브릿지론에서도 후순위 채권에 대해 연대보증을 제공한 바 있다.

이 사업을 진행하는 시행자사는 와이디427PFV다. 이지스자산운용이 61.95% 지분율로 최대주주다. 현대건설은 보통주 30.0%을 보유해 두번째로 지분율이 높다. 이밖에 주주 구성은 △신한은행 △신한투자증권 △신한캐피탈 등이다.

와이디427PFV는 서울 중구 남대문로5가 395번지 일원에서 '서울 중구 양동 4-2, 7지구 도시정비형 재개발사업'을 진행하고 있다. 남산 밀레니엄 힐튼호텔 부지에 지하 10층~ 지상 39층 규모로 업무복합시설(오피스, 호텔, 판매시설 등)을 개발하는 사업이다. 2032년 준공을 목표로 사업을 진행 중이다.

이지스자산운용은 밀레니엄 힐튼 부지와 메트로·서울로타워 개발사업을 통합해 '이오타 프로젝트'로 설정했다. 이오타는 그리스어로 '완결성'을 의미한다. 이오타 프로젝트가 2030년 이후 마무리되면 연면적 46만㎡에 달하는 복합단지가 조성된다. 여의도 국제금융센터(IFC)에 버금가는 규모다. 앞서 이지스자산운용은 2021년 12월 CDL호텔코리아로부터 밀레니엄 힐튼 호텔을 약 1조1000억원에 매입했다.