이 기사는 2025년 05월 30일 15시55분 thebell에 표출된 기사입니다

'유림노르웨이숲' 브랜드로 알려진 부산 기반 건설사 유림이엔씨가 부산 기장군 분양사업을 통해 역대 최대 매출을 기록했다. 지난해 4월 분양을 시작해 최근까지 90%에 가까운 분양률을 달성했다. 이를 통해 지난해 큰 폭의 실적 개선을 기록했다.

유림종합건설은 특수관계사인 유림이엔씨와 함께 각각 시행, 시공을 맡으며 개발사업을 진행하고 있다. 부산과 대구를 기반으로 사업을 확장해 수도권에도 진출했다. 올해부터는 서울에서 첫 공급도 진행하기 시작해 성장세가 기대된다.

◇2021년 부지 취득, 분양 돌입 1년새 90% 달해

30일 관련 업계에 따르면 유림종합건설은 지난해 연결기준 매출로 1203억원을 기록했다. 이는 매출 16억원가량을 기록했던 전년도 대비 대폭 증가한 수치다. 기존 역대 최고 실적을 기록했던 2013년(533억원)보다도 두 배 이상 규모다.

시행사인 만큼 매출 대부분은 분양수익(1200억원)이 차지했다. 분양수익은 2023년 12억원에서 2024년 1200억원으로 100배 성장했다. 앞서 진행해온 프로젝트들이 마무리되면서 매출이 감소했으나, 지난해부터는 부산 기장에 1249가구 규모 대단지인 '일광노르웨이숲 오션포레' 분양을 시작하며 껑충 뛴 것으로 보인다.

영업이익도 2023년 25억원 영업손실에서 지난해 136억원 영업이익으로 전환했다. 분양수익 대비 분양원가율은 79.33%를 기록했다.

부산 기장 일광노르웨이숲 오션포레는 부산광역시 기장군 일광면 이천리 720-2번지 일원에 공동주택 1249세대와 근린생활시설을 개발하는 건이다. 차주는 유림종합건설이며, 유림이엔씨가 시공을 맡았다. 유림이 지금까지 진행해왔던 사업지 중에 가장 큰 규모의 프로젝트다.

이곳은 지난해 3월 착공, 4월 분양에 돌입했다. 올해 3월 말 기준 분양률은 85.39%에 달한다. 지방 분양시장 침체기임에도 불구하고 약 1년 동안 빠르게 분양 물량을 소진했다는 평가다. 공정률은 17.34%로 계획(15.01%) 대비 높다. 현재 공동주택 건설용지는 100% 확보했으며 전체 토지확보율은 90.9% 수준이다.

총 1294세대의 평균분양가(6억2900만원)를 계산하면 이곳에서 유입될 총 분양대금은 8135억원으로 추정된다. 분양률이 85%를 충족하면 총 매출액 7369억원, 총 사업비 8647억원으로 수익은 1278억원 적자를 본다. 회사의 목표는 완판을 통해 총 매출액 8669억원, 총수익 534억원을 달성하는 것이다.

유림종합건설은 2021년 2월 브릿지론을 조달해 해당 부지를 취득했다. 그해 1268억원을 투입했으며 이듬해 551억원을 추가로 투입했다. 이후 2023년 하반기 3500억원 규모의 본PF를 조달했, 2024년 12월 말 대신증권을 통해 3200억원을 대여했다. 대신증권은 유동화전문회사(SPC)인 필릭스일광유동화전문을 통해 대출채권을 기반으로 3200억원의 자산유동화증권(ABS)을 발행했다. 발행일은 지난 1월 23일이며 만기는 2027년 9월 23일로 예정돼있다.

대출채권 원리금은 이 사업을 통한 분양수입금으로 상환할 예정이다. 만약 유림종합건설이 원리금을 지급하지 못할 경우에는 주택도시보증공사(HUG)가 주택사업금융보증(PF대출 유동화용)에 따라 대출원리금 상환에 대한 보증채무를 부담한다.


◇2019년 현장 마무리 후 관망세, 올해부터 부산·서울·인천 프로젝트 기대감

앞서 2021~2023년에 유림종합건설의 매출 규모가 작았던 것은 2019년에 모든 현장이 준공됐기 때문이다. 2019년에는 부산 부산진구 전포동 '전포 유림노르웨이숲'을 통해 총 599억원의 분양수익이 발생했다. 2021년에는 매출이 1억~2억원대, 2022년에는 10억원대에 그쳤다.

지난해부터 분양을 시작한 프로젝트가 있어 올해부터는 꾸준히 일정 규모 이상의 수익을 달성할 것으로 보인다. 현재 부산 기장 사업뿐 아니라 울산 울주군에서 '남울산 노르웨이숲'도 분양을 진행 중이다. 최근에는 서울 중구 황학동에 들어설 '청계 노르웨이숲'(404가구)도 분양을 시작했다. 오는 9월에는 인천 미추홀구 지역주택조합사업을 통해서도 324가구 아파트와 오피스텔(108실), 근린생활시설 등을 공급할 예정이다.

반면 경주 보문관광단지 호텔 개발사업은 '아픈 손가락'으로 꼽힌다. 장기간 지연되며 유림종합건설도 사실상 프로젝트 재개가 불투명한 상황으로 보고 있다. 유림종합건설은 경북 경주시 신평동 410번지에 위치한 콩코드호텔이 2016년 폐업하자 호텔 리모델링 후 재개장할 계획으로 이를 인수했다. 하지만 코로나19 영향으로 연기된 이후부터 개발사업이 무기한 미뤄지고 있다.

유림이엔씨는 특수관계사인 유림종합건설과 함께 개발사업을 주로 진행하고 있다. 유림종합건설이 매입한 부지에 유림이엔씨가 시공을 맡고, 유림종합건설이 유림이엔씨의 차입금에 부동산 담보 및 연대보증을 제공하는 구조다.

유림종합건설과 유림이엔씨는 1990년대 ‘유림 노르웨이숲’ 브랜드로 부산·경남지역에 아파트를 공급했던 유림건설 임직원들이 다시 모여 2008년 설립한 회사다. 시행사인 유림종합건설은 '더블루'라는 이름으로 설립돼 2013년 상호를 변경했다. 대주주는 김양수 대표로 지분율 61%를 갖고 있다.

유림종합건설은 2011년 부산에서 오피스텔 '더블루Ⅰ'(512실), '더블루-S'(180실), '더블루Ⅱ'(396실), '더블루-수'(381세대), 공동주택 '유림노르웨이숲'(381가구) 등을 공급했다. 이듬해에는 부산 센텀 더블루 하이츠(공동주택 163가구)를 분양하는 등 활발한 공급을 이어가며 2010년대 초중반까지 300억~500억원 수준의 분양수익을 기록했다.

이후 부산뿐만 아니라 전남 광양과 경남 거제, 대구 등 다양한 지역에 공동주택과 오피스텔, 주상복합을 공급했다. 2018년부터는 수도권에 진출했다. 경기 화성시 동탄 오슬로애비뉴(상업시설)·유림노르웨이숲(주상복합)을 시작으로 하남 미사강변 오피스텔, 인천, 송도 등에 진출했다. 생활형숙박시설로 공급된 송도 유림 스카이오션 더 퍼스트도 분양이 완료됐다.