이 기사는 2025년 08월 01일 08시02분 thebell에 표출된 기사입니다

ESR켄달스퀘어리츠가 올해 최대 3000억원대 규모 물류센터에 신규 투자하겠다는 목표를 세웠다. ESR켄달스퀘어리츠는 최근 유상증자를 성공적으로 마치고 천안1 물류센터를 전액 자기자본으로 취득했다. 천안1 물류센터 담보대출을 활용하고 기존 자산들의 재평가도 진행해 레버리지를 추가 활용한다는 계획이다.

이천4 물류센터 매각도 이달 말 종료된다. 투자 원금과 차익을 더해 약 510억원을 회수할 전망이다. 늘어난 자본 여력을 바탕으로 올해는 스폰서가 갖고 있던 우량 자산 위주로 신규 투자를 집행한다는 목표도 세웠다.

◇쿠팡 100% 임차, 천안 목천 물류센터 860억 매입

지난달 ESR켄달스퀘어리츠는 상장 후 두 번째 유상증자를 성공적으로 마무리했다. 주당 4065원에 신주 3300만주를 발행해 총 1341억원 자본을 조달했다. 구주주 청약률 97.91%를 기록하는 등 일찍이 완판을 결정지었다.

주가도 신주 발행가액 이상을 회복했다. 유상증자 기간 최저 4050원까지 주가가 떨어지기도 했다. 최근 주가는 4250원선에서 움직이고 있다. 유상증자에 참여한 구주주들은 현재 주가보다 약 200원 낮은 가격에 신주를 인수했다는 의미다.

ESR켄달스퀘어리츠는 조달한 자금으로 천안 목천 물류센터(천안1 물류센터)에 총 940억원을 투자했다. 자산 매입 가격은 860억원이고 나머지는 부대 비용으로 투입됐다. 남은 자금 380억원은 한도대출 상환에 썼다.

이번 신규 자산 투자로 ESR켄달스퀘어리츠에는 연간 약 50억원의 영업이익이 추가될 것으로 예상된다. 포트폴리오 자산은 총 20개, 물류센터 총면적은 약 120만㎡(36만평)으로 늘었다. 7월 중순 기준 포트폴리오 자산 전체 임대율은 98%를 유지하고 있는 것으로 나타났다.


◇1000억+α, 추가 투자 여력 확보…2030년 AUM 5조 목표

ESR켄달스퀘어리츠는 이번 유상증자로 1341억원의 자금을 조달했다. 올해 하반기 유상증자 없이 1000억원 이상을 투자할 수 있는 여력을 갖추게 됐다는 설명이다. 이를 통해 자산 가격 기준으로 최대 3000억원 이상 투자가 가능해졌다.

먼저 ESR켄달스퀘어리츠는 신규 편입한 천안1 물류센터 담보대출 활용이 가능하다. 전액 에퀴티로 매입했기 때문에 약 470억원을 대출 받을 수 있다. 또 최근 고양 물류센터와 안성1 물류센터의 자산가치가 높아져 재평가도 진행할 예정이다. 담보를 증액해 연말까지 리파이낸싱에서 약 550억원을 추가 대출 여력을 확보한다는 방침이다.

이천4 물류센터도 매각을 마칠 예정이다. 현재 940억원에 매각이 진행 중이다. 2021년 투자 당시 매입가는 809억원이었다. 약 131억원의 매각 차익이 발생하는 셈이다.

ESR켄달스퀘어리츠는 이천4 물류센터를 담은 펀드 지분 99%를 약 414억원에 인수했다. 원금에 세후 수익 약 90억원을 더해 총 510억여원을 회수할 수 있을 전망이다. 이를 다시 재투자에 활용하면 1000억원 규모 이상의 자산을 편입할 수 있다.

ESR켄달스퀘어리츠는 올해 스폰서 우량 자산을 주로 포트폴리오에 담겠다는 계획을 발표했다. 켄달스퀘어자산운용이 펀드를 통해 운용하고 있던 자산 중 임대차 등이 안정화 완료된 자산을 주로 검토할 예정이다.