이 기사는 2025년 08월 12일 13시48분 thebell에 표출된 기사입니다

코오롱글로벌이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 우발부채 현실화 리스크를 사실상 해소했다는 평가다. 신용보강을 제공한 모든 사업장의 분양률이 대주단 투자금 회수가 가능한 수준을 달성한 덕분이다. 전체 신용보강 규모도 꾸준히 감소하는 추세다.

12일 업계에 따르면 코오롱글로벌이 연대보증이나 채무인수 형태로 신용을 보강한 모든 사업장의 분양률이 대주단 엑시트가 가능한 수준을 달성했다. 수분양자가 제출하는 분양대금은 통상 PF대출과 공사비, 시행이익 순으로 정산된다. 대주단 엑시트가 가능한 수준의 분양률을 달성한 건 시공사의 우발부채 현실화 가능성이 사실상 소멸됐음을 의미한다.

코오롱글로벌은 1분기 말 기준으로 총 5개 부동산 개발사업에 신용보강을 제공하고 있다. 지역별로는 서울·세종·울산·대전(2곳) 등이다. 모두 조건부가 아닌 자금보충 약정이나 연대보증 형태로 신용이 보강됐다. 미분양으로 인해 PF대출 상환이 어려워지면 코오롱글로벌이 차입금을 대신 상환해야 한다는 의미다.

프로젝트별 보증금액은 △서울 공동주택 200억원 △세종 공동주택 560억원 △대전 봉명동 공동주택 2510억원 △울산 공동주택 2449억원 △대전 선화동 공동주택 2220억원 등으로 집계됐다. 세종 공동주택 개발사업은 당초 만기가 5월이었으나 현재는 오는 27일로 연장된 상태다.

분양률 제고가 가장 어려울 것으로 전망됐던 프로젝트는 울산 공동주택 개발사업이다. 남구 야음동 363-1번지 일원에 공동주택 803가구를 조성하는 프로젝트다. 2024년 5월 PF 대출약정이 체결되면서 공사가 시작됐다. 지난해 말 기준 대출잔액은 2449억원이고 상반기 말 기준 공정률은 12.2%로 나타났다.

울산이 험지로 꼽혔던 까닭은 대규모 미분양 물량 때문이다. 2023년 말 2941가구였던 울산의 미분양 물량은 지난해 말 4131가구로 늘었다. 코오롱글로벌이 지난해 8월 분양에 나섰음을 감안하면 미분양 물량이 증가하던 시점에 분양에 나섰던 셈이다.

하지만 현재 울산 사업장의 분양률은 70%에 육박하고 있다. 7월 말 기준 분양률은 66.7%로 집계됐다. 대주단 PF대출 회수에 필요한 분양률은 50% 수준인 것으로 알려졌다. 부동산 개발업계에서도 통상 분양률이 50%를 상회하면 대주단의 투자금 전액 회수가 가능한 것으로 분류한다.

부동산 PF업계 관계자는 "울산 등 코오롱글로벌이 현재 신용을 보강하고 있는 사업장들은 모두 대주단 엑시트가 가능한 분양률을 기록하는 중"이라며 "일부 사업장은 공사비 전액이 확보된 수준"이라고 설명했다.

대주단 엑시트가 가능한 수준의 분양률 달성은 PF 우발부채 현실화 가능성이 제한적임을 의미한다. 준공만 되면 수분양자의 잔금을 통해 대여금 회수가 가능하기 때문에 대주단은 굳이 강수를 둘 필요가 없다. 반면 분양률이 낮으면 대주단은 시공사 채무인수와 연대보증 등을 바탕으로 PF대출을 회수하는 것이 일반적이다.

코오롱글로벌은 전체 PF 우발부채 규모도 축소하는 중이다. 2023년 말 1조7880억원이었던 보증금액 기준 PF 우발부채 규모는 지난해 말 1조4099억원으로 21.1% 감소했다. 1분기 말 기준 수치는 1조2253억원으로 집계됐다.

구성 측면에서도 개선세가 뚜렷하다. 2023년 말에는 부동산 개발사업 관련 신용보강 8985억원 중 80.4%에 달하는 7225억원이 사업장에서 현금흐름이 발생하지 않는 미착공 우발부채로 분류됐다. 반면 1분기 말 기준으로는 개발사업 관련 신용보강 전액이 착공 사업장에 제공돼 있다.