이 기사는 2025년 09월 03일 15시59분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알투자운용이 '삼원타워' 매각을 완료했다. 2012년 중 약 980억원을 들여 투자한 자산으로 이번에 2000억원 넘는 가격에 엑시트했다. 1000억원 넘는 차익을 거두게 된 셈이다. 제이알투자운용의 운용 리츠 수는 8개, 운용자산(AUM) 규모는 4조원 아래로 변경될 예정이다.

제이알투자운용의 상장리츠인 제이알글로벌리츠의 주가도 최근 회복세다. 한달간 약 13% 주가가 올랐다. 벨기에 파이낸스타워 관련 금융비용 상승으로 일시적인 배당 감액이 이뤄지고 있지만 2027년부터는 배당을 회복해 나갈 것으로 보인다.

◇삼원타워, 13년 만에 엑시트…평당 3500만, 전체 2000억 거래

제이알투자운용은 2008년 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 받았다. 지난해 말 기준 9개 리츠를 운용하고 있는 것으로 나타났다. 자산 취득가액 기준 운용자산(AUM) 규모는 4조77억원으로 수준이다. 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)를 제외하고 업계 5위 규모다.

최근 제이알제9호기업구조조정리츠가 기초자산을 매각 완료했다. 리츠 청산을 마치면 제이알투자운용의 리츠는 8개로 줄어들게 된다. 리츠의 초기 투자 규모가 1000억원 수준이었던 만큼 AUM도 3조9000억원 안팎으로 축소될 전망이다.

제이알투자운용은 제이알제9호리츠 매각으로 차익 1000억원 이상을 거두게 됐다. 리츠는 2012년 풍림산업 부도로 인해 삼원타워(구 풍림빌딩) 일부 층이 매물로 나오자 이를 인수했다. 당시 토지와 건물을 합쳐 총 979억원을 투자했다.

이번에 퍼시픽투자운용이 설정한 리츠가 삼원타워를 2007억원에 취득 완료했다. 삼원타워 거래 면적은 1만8954㎡(5734평) 정도다. 평당 약 3500억원 가격에 거래를 성사시킨 셈이다.

신규 투자 과제를 안고 있다. 제이알투자운용이 마지막으로 만든 리츠는 2021년 8월 인가를 받은 제이알제28호위탁관리리츠다. 이 리츠를 통해 맨해튼 소재 빌딩을 편입했다. 제이알투자운용의 상장리츠인 제이알글로벌리츠가 제이알제28호리츠 지분 100%를 보유 중이다.

◇제이알글로벌리츠 주가 2800원선 회복…내년까지 연 230원 배당

제이알투자운용은 신규 리츠 투자보다는 제이알글로벌리츠의 운용 안정화에 방점을 뒀다. 해외 부동산 부실 리스크와 금리 인상 등이 겹치자 제이알글로벌리츠의 주가는 지난 1월 말 상장 후 최저가인 2335원까지 떨어지기도 했다.

다행히 최근엔 주가를 회복해 나가고 있다. 제이알글로벌리츠의 이날 3일 종가 2800원에 장을 마쳤다. 지난달 1일 종가가 2470원이었던 점을 고려하면 한달새 주가가 13% 이상 상승했다.

올해 리파이낸싱과 환헤지 등 운용상 일정을 모두 소화하면서 기초체력을 회복한 분위기다. 이자비용 상승으로 일부 배당 하락이 불가피했지만 추가 배당 하락 리스크는 없어진 상태다. 제이알글로벌리츠는 내년까지는 연 230원 정도를 배당한다는 계획이다.

제이알글로벌리츠는 지난 2월과 1200억원 규모 공모채 차환을 완료했다. 지난 7월에는 600억원 규모 공모채를 신규 발행했다. 이를 통해 기존 파이낸스타워 담보대출을 부분 상환하고 유로 환헤지 계약 연장에 따라 발생한 환 정산금 조달을 마쳤다.

제이알글로벌리츠의 기초자산이 위치한 벨기에와 맨해튼의 오피스 시장도 회복 중이다. 벨기에에서 Class A 오피스 공실 비중은 1% 미만을 지속적으로 기록하고 있다. 맨해튼의 경우에도 신규 오피스 임대 면적이 2019년 이후 최대 수준을 돌파했다. 임대료 역시 지속 상승하는 추세다.