이 기사는 2025년 09월 08일 10:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 운용하는 미국 16호 부동산펀드가 핵심 자산 중 하나인 미국 노스캐롤라이나주 소재 ‘Amazon Concord’를 매각한다. 총 3개 물류센터로 구성된 포트폴리오 가운데 첫 번째 엑시트 사례다. 매각을 통해 회수한 자금은 선순위 대출금 일부 조기상환에 활용될 예정이다.

8일 금융투자업계에 따르면, 미래에셋자산운용은 미래에셋맵스미국16호가 보유한 물류센터 중 하나인 'Amazon Concord'에 대한 매매계약을 체결했다. 매수자는 미국계 기관투자자다. 매각가는 5195만달러(한화 약 720억원)다. 거래 종결은 10월 중 이뤄질 예정이다. 매각 대금은 매각 부대비용 및 세금 등을 차감한 뒤 선순위 대출 원금 일부 조기상환에 우선 활용될 예정이다.

Amazon Concord는 2020년 9월 준공된 라스트마일(Last-mile) 물류센터다. 아마존이 단독 임차하고 있다. 임대차 계약 기간은 12년으로 2032년 9월까지다. 매년 1.5%의 임대료 인상 조건이 붙어 있다. Triple Net(NNN) 구조의 책임임차 계약으로 보험료·세금·관리비를 임차인이 부담해 펀드 차원에서는 안정적인 현금흐름을 확보해 왔다.

펀드는 최초 설정 당시 인디애나폴리스, 클리블랜드, 샬럿 등 미국 중부와 남부 주요 거점에 위치한 아마존 물류센터 3곳을 편입했다. 아마존이 전체 임대면적을 책임 임차하면서 공모펀드 구조에서 드물게 신용 안정성을 갖춘 사례로 평가받았다. 다만 설정 이후 미국 금리 급등과 물류 부동산 가치 변동성이 확대되면서 기준가가 압박도 이어졌다. 이에 따라 2025년 들어 매각 추진을 본격화했고, 매각에 성공했다

이번 매각을 계기로 운용사는 나머지 두 자산인 인디애나폴리스 소재 Amazon Greenwood와 클리블랜드 소재 Amazon Bedford Heights의 매각도 순차적으로 추진할 것으로 예상된다. 펀드 만기를 고려할 때 속도감있게 추진될 것으로 보인다. 해당 펀드의 만기는 오는 2026년 4월이다.

이들 자산 모두 책임임차 구조라는 점에서 투자 매력은 유지되고 있다. 다만 지역별 캡레이트(Cap Rate) 변화와 현지 투자자 수요가 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.

지역별 시장 여건은 엇갈리고 있다. 샬럿이 포함된 남동부 물류 시장은 공실률 8.1%, 임대료 상승률 0.7%로 비교적 견조한 흐름을 보였다. 반면 인디애나폴리스는 공실률이 10.9%에 달한다. 클리블랜드는 신규 공급이 거의 없는 대신 흡수 면적이 감소세다. 지역별 수요 여건에 따라 매각가 및 소요 기간에 차이가 발생할 수 있다는 관측이다.

미래에셋맵스미국16호는 올해 상반기 기준 기준가 939.87원을 기록했다. 직전 분기 대비 2.28% 하락한 수치다. 순자산총액은 868억원 규모다. 환헤지 전략을 사용하지 않아 환율에 따른 변동성 리스크에 노출돼 있는 상태다. 금리 상승으로 인한 자산가치 조정도 이어지고 있다.