이 기사는 2025년 09월 08일 14시54분 thebell에 표출된 기사입니다

이재명 정부의 주택 공급 정책의 중심에는 한국토지주택공사(LH)가 있다. 특히 수요가 많은 수도권에선 LH가 조성한 토지를 민간에 매각하지 않고 직접 공급자로 나선다. 비주택 토지도 전환해 택지로 활용할 계획이다. LH에 기능과 역할이 집중되는 가운데 최근 출범한 개혁위원회가 재무건전성을 확보하면서 새 정부의 주택 정책을 이행하느냐가 관건이다.

◇2030년까지 서울·수도권 135만호 공급, LH 직접 공급자 전환

이재명 정부는 오는 2030년까지 서울 및 수도권에 주택 135만호를 착공하는 내용 등이 골자인 첫 번째 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 인허가 기준이었던 공급 기준을 실제 입주로 이어질 수 있는 '착공' 중심으로 바꿔 연평균 27만호를 공급하겠다는 계획이다.

올해부터 서울과 수도권의 아파트 입주 물량이 감소할 것으로 예상되기 때문이다. 일례로 서울은 내년 2만9000호가 입주할 예정이다. 10년 평균 3만8000호와 비교하면 크게 줄은 규모다. 수도권도 내년 11만2000호가 입주할 것으로 전망되는 가운데 10년 평균 17만9000호였던 것과 비교하면 한참 못 미친다.

최근 10년 중 지난 3년(2022~2024년) 주택 공급 실적이 착공 기준 서울과 수도권 각각 57.7%, 60.9%로 줄어든 영향이다. 같은 기간 인허가 비율이 서울과 수도권 각각 61.9%, 74.3%인 점을 고려하면 착공으로 이어지는 비율이 낮다는 해석에 정부는 앞으로 정책의 초점을 공급 물량에 맞추겠다는 것이다.

수도권 내 주택 공급은 LH가 총대를 멘다. LH가 공공 임대나 분양 목적으로 공급했던 주택 택지뿐 아니라 민간에 매각하거나 비주택 용지도 주택 목적으로 전환하는 등 공급 물량을 확대해 토지 이용을 효율화하겠다는 것이다.

그동안 LH는 공공 분양이나 임대를 제외하면 택지를 조성해 민간에 매각했다. 중견 건설사나 민간 디벨로퍼는 LH가 조성한 택지를 매입해 주택을 공급했다. 다만 분양 경기가 위축됐을 때는 착공을 미뤄 공급이 더뎌진다는 지적이 나왔다. 이에 정부는 원칙적으로 LH가 조성한 택지를 민간 매각이 아닌 직접 시행으로 법제화한다는 계획이다.

이를 통해 LH가 2030년까지 수도권에 6만호를 더 착공할 수 있도록 유도한다. 대신 품질이나 수요자들의 니즈를 위해 민간이 설계나 시공 등을 전담할 수 있도록 한다는 방침이다. 또 상업 또는 공공용지로 조성된 비주택 토지를 택지로 이용할 수 있도록 '공공택지 재구조화' 제도도 도입할 예정이다.


◇LH 개혁위원회 출범, 신임 사장 인선도 관심

관건은 LH가 정부의 주택 공급자 역할을 이행할 수 있느냐다. LH는 공공 임대 관련 사업을 하면서 발생하는 수익을 조성한 택지 매각이나 분양 주택 등을 통해 상쇄하는 일명 '교차 보전' 형태로 사업이 꾸려진다.

다만 새 정부에서 LH가 택지 매각이 아닌 주택 공급자 역할을 주문하면서 이 같은 사업 구조를 영위하기 어려워질 전망이다. 이는 지난해 말 기준 부채비율이 160억원을 웃도는 LH로선 외부 차입에 의존하는 구조가 굳어질 수 있다는 지적이 나온다. 지난해 말 LH 부채비율은 218%에 달한다.

최근 LH는 'LH 개혁위원회'를 꾸리고 사업 개편과 기능, 역할 등 재정립을 추진하고 있다. LH 개혁위원회 역할론이 커질 것으로 관측되는 이유다.

정부도 LH 개혁위원회가 추진할 조직 및 인력 확대 방안을 고려해 구체적인 내용을 확정한다는 방침이다. 여기에는 구체적인 공급 계획이나 유형(분양 또는 임대 등), 자금 조달 방안 등이 포함된다. LH 개혁위원회는 임재만 세종대 교수와 이상경 국토부 1차관이 공동 위원장을 맡고 있다.

LH가 새롭게 받은 역할도 다수다. LH는 노후 공공청사나 유휴 국·공유지를 복합개발할 수 있도록 주도한다. 중앙부처나 캠코 등이 보유한 자산을 LH가 개발을 주도해 무주택 청년이나 신혼부부, 신생아 가구 등에 우선 공급하는 내용이다. 여기에는 학생 수 감소로 이용도가 낮아진 학교 용지 전환도 포함된다.

LH에 기능과 역할이 집중되면서 새 정부의 의지를 이행할 수장에도 관심이 쏠린다. 현 이한준 사장은 새 정부 출범 후 사의를 표명했다. LH가 개혁위원회를 꾸리는 등 대대적인 재편에 나설 예정인 가운데 일각에선 수도권 지방도시공사 사장 출신들도 하마평에 오르고 있다.