이 기사는 2025년 09월 08일 15시53분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스밸류플러스리츠는 지난해 12월 삼성중공업 판교 R&D센터에 신규 투자했다. 당시 활용한 단기차입금 등을 갚기 위해 700억원 규모 주주배정 유상증자를 진행 중이다. 투자 자산의 가치 상승을 확인하고 자본 확충을 결정했다.

판교권역은 최근 오피스 시장이 활황이다. 이지스밸류플러스리츠는 삼성중공업 사옥을 평당 2301만원에 매입했다. 최근 진행한 감정평가에 따른 평당가가 2740만원까지 오른 상태다. 19% 이상 상승률을 기록했다. 유상증자 후 이지스밸류플러스리츠의 주당 순자산가치도 7100원을 웃도는 것으로 나타났다.

◇이지스롱웨일1호리츠, 지분 30% 확보…브릿지론 활용, 531억 투자

이지스밸류플러스리츠는 유상증자를 통해 약 700억원을 조달할 예정이다. 신규 투자 관련 단기차입금 상환으로 531억원을, 회사채 상환으로 100억원을 투입한다는 계획을 세웠다. 브릿지론 531억원은 지난해 말 삼성중공업 판교 R&D센터에 투자하기 위해 실행된 바 있다.

이지스밸류플러스리츠는 재간접투자 방식으로 삼성중공업 판교 사옥을 편입했다. 먼저 이지스자산운용이 자산 매입을 위해 이지스롱웨일1호리츠를 설립했다. 리츠 지분 30%를 이지스밸류플러스리츠가 531억원에 인수했다. 나머지 70% 지분은 타기관이 투자했다.
'선투자 후증자' 방식을 채택했다. 차입 여력을 바탕으로 선제 투자를 진행한 뒤 투자 결과를 확인하고 자본 확충을 결정했다. 이지스롱웨일1호리츠는 지난해 12월 삼성중공업 판교 사옥을 4000억원에 매입했다. 평당 2301만원의 가격이었다. 당시 평당 감정평가액은 2523만원 수준이었다.

최근 삼성중공업 판교 사옥의 감정평가를 다시 진행한 결과 평당 가치가 매입가 대비 19.1% 증가한 것으로 나타났다. 평당 2740만원로 평가 받았다. 보유 캡레이트도 매입가 대비 4.7%에서 4.8%로 올랐다.

임차인의 신용도 개선과 판교권역 오피스 시장 분위기가 자산가치 상승에 영향을 미쳤다. 주요 임차인인 삼성중공업은 지난해 말 신용등급이 BBB+였지만 올해 6월 중 A-로 신용도가 올랐다. 상반기 기준 매출도 지난해 4조9000억원에서 5조2000억원으로 증가했다.

판교권역 오피스 시장도 활황이다. 지난해 말 인근 오피스 공실률은 1.3%로 나타났다. 올해 상반기 기준 공실률은 0.7%로 떨어졌다. 미래에셋자산운용이 매각 중인 판교테크원의 경우 2년 전 평당 2620만원에 인수했지만 현재 평당 3320만원에 거래를 준비 중이다. 매각가가 25% 이상 뛴 셈이다.


◇포트폴리오 자산가치 4937억, 주당 순자산가치 감소분 약 362원

이지스밸류플러스리츠는 신규 투자 자산의 가치 상승에 따라 이번 유상증자를 진행하더라도 주당 순자산가치(NAV/Share) 훼손이 최소화될 것으로 봤다. 기준금리 추가 하향 가능성 역시 높기 때문에 선제적인 자본 확충을 하기에 적합한 시기로 판단했다.

이지스밸류플러스리츠의 총 자산가치(NAV)는 삼성중공업 사옥 편입 전 3842억원 수준이었다. 자산 지분율 및 보증금, 차입금 등을 고려한 수치다. 신규 자산 투자 후에는 NAV가 3854억원으로 소폭 증가했다. NAV/Share는 7492원으로 나타났다.

유상증자 후 발행 주식 수가 35% 늘어난다. 5144만3469주에서 1800만5214주가 증가한 6944만8683주가 시장에서 거래되게 된다. 물론 자본 확충 및 신규자산 재평가 등에 따라 NAV도 4937억원으로 규모가 커진다. NAV/Share는 7108원으로 기존 대비 362원 하락하지만 유상증자 비율 35%임에도 4.8% 수준 하락에 그친다. NAV/Share가 여전히 7000원을 웃도는 것을 확인하고 유상증자를 결정한 셈이다.