이 기사는 2025년 09월 09일 13:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 운용하는 공모 부동산펀드 '하나대체투자미국부동산투자신탁1호'가 만기를 앞두고 있다. 미국 텍사스주 달라스에 위치한 오피스 빌딩 '레거시 센트럴4(Legacy Central 4)'를 기초자산으로 하는 해당 펀드는 오는 10월 현지 담보대출 만기와 11월 환헤지 계약 만기가 연이어 도래한다. 부동산 가치 하락과 환율 급등이라는 불리한 여건 속에서 투자자 불확실성이 커지고 있는 형국이다.

9일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자운용은 JLL을 자문사로 선정하고 리파이낸싱을 추진 중인 것으로 파악된다. 기존 대출조건 변경 제안과 함께 대주단과 지속적으로 논의를 이어나가고 있는 중이다.

펀드는 설정 당시 약 5500만달러의 선순위 담보대출을 조달해 레거시 센트럴4를 매입했다. 금리는 연 2.9% 고정, 만기는 오는 10월 30일이다.

상황은 녹록지 않다. 시장 분위기가 투자자에게 우호적이지 않은 실정이다. 코로나19 이후 원격근무 확산, 미국 오피스 시장 침체, 고금리 기조가 겹치며 자산가치가 하락했다. 잔여 임대차 계약이 2030년까지 유지된다는 점을 내세우고 있지만, 이 역시 여러 부정적인 요소를 상쇄하지는 못하고 있는 모습이다.

가장 큰 문제는 일부 대주의 행보다. 일부 대주는 만기 연장을 거부하고 채권 매각 방안을 저울질하고 있는 것으로 알려졌다. 신규 대주가 채권을 인수할 경우 담보권 실행 의지가 더 강해질 수 있다는 점에서 강제집행 위험이 현실화될 가능성도 배제할 수 없다는 게 시장의 시각이다. 하나대체투자운용으로선 적잖은 압박감을 느낄만한 상황에 직면했다고 보면 된다.

특히 텍사스주는 타 주 대비 신속하고 비사법적인 담보권 행사 절차가 가능하다는 점도 부담이 될 수 있다는 지적이다. 상환이나 연장이 성사되지 않으면 담보자산 매각, 현지 법인 지분 압류 등으로 이어질 수 있다.

여기에 환헤지 정산 리스크까지 겹치면서 투자자 불안은 더욱 커지고 있다. 펀드는 설정 시점부터 투자원금 100%에 대해 선물환을 활용한 환헤지를 체결해왔다. 계약 만기는 대출 만기 직후인 2025년 11월 4일이다. 당시 조건상 펀드는 3378만달러를 지급하고 3711억원을 수령해야 한다. 최근 원·달러 환율 1426.6원을 적용하면 약 111억원의 정산금이 발생할 것으로 추정된다. 환율 변동이 불리하게 전개될 경우 정산 규모는 더 커질 수밖에 없다.

운용사는 이를 대비해 2024년부터 자산운영 수익을 전액 유보해왔다. 2025년 4월 기준 약 46억원의 현금을 보유하고 있으며, 대출 만기까지 추가로 30억원을 더 확보할 수 있을 것으로 전망된다. 하지만 예상되는 정산금에는 못 미쳐 환율 변동에 따른 추가 자금 조달 부담이 불가피하다는 평가다. 환헤지 미정산금이 발생할 경우 연체 이자율 15%가 적용돼 손실 규모가 더 커질 수 있다는 점도 무겁게 작용하고 있다.

하나대체투자운용은 리파이낸싱과 대출 조건 변경 협상, 환은행과의 정산 논의를 병행하며 투자자 보호에 총력을 기울이고 있는 중이다. 그러나 미국 오피스 시장 침체와 고금리 고착화, 환율 불안이라는 복합 악재가 동시에 맞물리며 뚜렷한 해법을 찾기는 쉽지 않은 실정이다.

금융투자업계 관계자는 "리파이낸싱 성사 여부와 환헤지 정산 결과가 펀드의 운명을 가를 분수령이 될 것"이라며 "임차인과의 마스터리스 기간 연장이 이뤄져야 하나대체운용의 협상력이 생길 것 같다"고 말했다.

하나대체투자미국부동산투자신탁1호는 400억원 규모로 설정됐다. 중도 환매가 불가능한 폐쇄형 펀드로 만기는 6년이다. 판매는 DB금융투자, 유안타증권, 유진투자증권, 한화투자증권을 통해 진행됐다. 나머지 매입비용은 후순위 대출로 충당했다. 하나대체운용은 자산을 매입하기 위해 조인트벤처(JV)를 설립하고 이를 통해 삼성전자 북미법인 물건을 소유하고 있는 리츠의 지분을 100% 인수하는 방식으로 자산을 취득했다. 현재 하나대체운용은 2개의 클래스로 펀드를 운용 중이다. 레거시 센트럴4는 우량 임차인인 삼성전자가 본사 사옥으로 활용하고 있는 빌딩이다.