이 기사는 2025년 09월 11일 14시37분 thebell에 표출된 기사입니다

◇How It Is Now

제이알글로벌리츠 주가가 3000원대를 회복했습니다. 지난달 29일 종가 2710원에 장을 마친 뒤 7거래일 연속 상승세를 이어갔습니다. 그 결과 지난 9일 종가는 3050원을 기록해 같은 기간 주가가 12.5% 올랐습니다. 상승폭을 일부 반납하긴 했지만 이날 11일에도 3010원선에서 거래되고 있습니다.

제이알글로벌리츠는 지난해 말 1조원대 리파이낸싱을 진행하면서 주가가 3000원대 아래로 떨어진 바 있습니다. 52주 최고가는 지난해 9월 중 기록한 3645원인데요. 올해 1월 중에는 52주 최저가 2335원까지 주가가 하락했습니다. 리츠 투자심리가 회복되기 시작하자 조금씩 주가가 오르기는 했지만 지난달까진 3000원대 반등에 어려움을 겪었습니다.


◇Industry & Event

지난달 말 한국리츠협회가 개최한 8월 리츠 투자간담회가 제이알글로벌리츠 주가 반등의 시작점이 됐습니다. 제이알글로벌리츠는 투자간담회에 유일하게 참여해 개인투자자 대상 IR을 진행했는데요. 이 자리에서 올해 재무현황과 자산운용 현황, 실적 전망 등을 공유했습니다.

먼저 제이알글로벌리츠는 올해 리파이낸싱과 환헤지 만기 연장을 끝냈습니다. 재무 불확실성을 덜어냈다는 의미인데요. 지난 2월 1200억원 규모 공모채와 800억원 규모 전단채 차환을 완료했습니다. 지난 7월에는 600억원 규모 공모채 발행과 150억원 규모 전단채 발행, 8월에는 800억 규모의 전단채 차환을 진행했습니다.

상반기와 하반기에 거쳐 각각 달러 환헷지와 유로 환헷지도 완료했는데요. 지난 2월 중 달러 환정산금 295억원을 납입한 뒤 환헤지 거래 연장을 마쳤습니다. 환율 변동에 따라 약 16억원 규모 정산금이 9월 중 환입될 예정입니다.

지난달에는 유로 환헷지 만기를 올해 11월에서 3개월 앞당겨서 조기 롤오버를 진행했습니다. 환정산금 524억원을 납입을 마친 상태입니다.

앞서 제이알글로벌리츠는 지난해 파이낸스타워 담보대출 리파이낸싱 과정에서 원/유로를 1500원에 환전했습니다. 이번 환헤지 계약은 원/유로 1600원에 이뤄졌는데요. 이 과정에서 150억원 규모로 주주가치가 제고된 것으로 나타났습니다.

환차익은 아직은 평가이익 상태입니다. 내년이나 내년 이후 환차익을 어떻게 활용할지 주목되는데요. 현금 배당에 사용할 수도 있지만 리파이낸싱 등에 활용해 재무구조를 개선할 수도 있습니다. 배당은 아니지만 차입금을 줄이는데 사용하면 수익률이 제고될 수 있을 것으로 보입니다.


◇Market View

증권가에서도 제이알글로벌리츠가 주가 회복의 출발점에 서 있다고 평가했습니다. 이혜진 대신증권 연구원은 이달 초 보고서를 통해 "파이낸스타워 조기 차환 가능성 및 환차익에 따른 중장기 배당 여력 확대가 기대된다"고 요약했습니다.

제이알글로벌리츠의 주가 하락은 지난해 말 대규모 리파이낸싱 영향이었습니다. 파이낸스타워 담보대출 차입금리가 기존 1.05%에서 4.398%로 대폭 상승했는데요. 이 때문에 올해부터 연 주당 배당금이 390원에서 230원으로 떨어지게 됐습니다.

이 연구원은 배당 회복이 조기에 이뤄질 수 있다고 봤습니다. 그는 "유럽 현지 금리 하향 안전화에 따라 대출 조기 상환을 통해 배당 여력 확대 가능성이 부각되고 있다"며 "조기 상환시 차환 금리를 현재 4%대에서 3%대로 낮출 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔습니다. 이어 "금리를 3%대 후반으로 가정할 때 주당배당금이 약 40~60원 증가할 것으로 예상된다"고 덧붙였습니다.

기초자산의 안정성도 높이 평가했습니다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워와 뉴욕 맨해튼빌딩을 편입하고 있는데요. 먼저 벨기에 건물관리청이 2034년까지 100% 임차하기로 돼 있는 파이낸스타워에 대해선 "올해 임대료 3.35% 상승이 예상된다"고 전했습니다. 맨해튼 빌딩도 현재 임대율 96% 수준으로 안정적인 자산운용을 이어오고 있습니다.

◇Keyman & Comment

문성제 제이알투자운용 상무는 더벨과의 통화에서 향후 배당 계획에 대해 설명했습니다. 먼저 "내년까지는 약속했던 주당 연 230원 배당에 문제가 없을 전망"이라며 "지금의 일시적인 배당 감액 상황은 2027년부터 개선될 여지가 크다"고 밝혔습니다.

제이알글로벌리츠의 배당컷을 야기한 건 고금리 파이낸스타워 담보대출이었는데요. 대출 만기는 2027년 말이지만 내년 하반기 이후부터는 중도상환 수수료가 사라지게 됩니다. 이에 문 상무도 "조기 리파이낸싱을 검토하고 있다"고 덧붙였습니다.

영업수익에서 임대료 상승분도 순차적으로 반영되고 있습니다. 그는 "파이낸스타워의 경우 올해 말 벨기에 건강지수 상승률 3.35%를 반영해 임대료가 오를 전망"이라며 "맨해튼 빌딩 역시 주요 임차인인 동부의료보건노조 임대료를 8,1% 인상할 것"이라고 설명했습니다.