이 기사는 2025년 09월 17일 08:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

미국 텍사스주 오피스 빌딩에 투자한 하나대체투자자산운용의 공모 부동산펀드가 감정가 하락과 리파이낸싱 불확실성 영향으로 기준가를 대폭 조정했다. 투자 자산의 공정가치가 최초 매입가 대비 10% 이상 빠졌다. 펀드 기준가격도 내려앉았다.

하나대체투자자산운용이 운용중인 '하나대체투자미국부동산투자신탁1호'가 만기를 앞두고 기준가격을 대폭 조정했다. 기초자산인 미국 텍사스주 달라스 오피스 빌딩 ‘레거시 센트럴 4(Legacy Central 4)’의 감정가가 하락한 데다, 담보대출과 환헤지 계약 만기가 연이어 도래하면서 투자자 불확실성이 심화된 결과다. 현재 리파이낸싱 협의와 환헤지 정산 준비를 병행하고 있는 중이다.

17일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 '하나대체투자미국부동산투자신탁1호'의 기준가격에 투자 자산의 재평가 결과를 반영했다. 해당 펀드의 기초자산은 미국 텍사스주 플래이노(Plano)의 '레거시 센트럴 4(Legacy Central 4)' 빌딩이다. 이번에 감정가 하락과 대출 만기 리스크를 고려해 기준가 조정이 이뤄졌다.

감정평가 기준 시점은 지난 6월 30일이다. 현지 기관인 'Kroll Real Estate Advisory Group'이 평가를 담당했다. 평가는 수익환원법과 비교방식을 활용해 자산 가치를 중간값 7670만달러로 산정했다. 이는 2020년 10월 최초 매입가 8850만달러 대비 약 13.3% 하락한 수준이다.

이에 따라 펀드가 보유한 지분증권 가치도 기존 3040만달러에서 2061만5000달러로 조정됐다. 감정가 하락률보다 지분가치 하락률이 더 컸던 이유는 레버리지 구조 때문이다. 현재 해당 자산에 설정된 담보대출 원금은 5500만달러 수준이다. 감정가 대비 담보인정비율(LTV)은 약 72% 정도다. 자산가가 하락한 상황에서 우선적으로 대출 원금이 상환되면, 펀드 투자자에게 돌아가는 남은 가치가 줄어들 수밖에 없다. 이에 펀드 기준가격도 크게 하락했다. 전체 펀드는 582.06원으로, 전일 대비 334.47원(–36.49%) 조정됐다.

해당 자산은 2025년 10월 30일 선순위 담보대출 만기가 도래한다. 설정 당시 약 5500만달러를 연 2.9% 고정금리로 조달했다. 운용사는 현재 JLL을 자문사로 선정하고 대주단과 대출조건 변경 및 연장 협의를 진행 중이다.

다만 시장 상황은 하나대체운용에 우호적이지 않은 실정이다. 코로나19 이후 원격근무 확산과 고금리 장기화로 인해 미국 오피스 시장 침체가 이어지고 있고, 텍사스 현지에서도 유사 자산 매각 사례가 많지 않아 신규 대주 유치도 어려운 상황이다. 특히 일부 기존 대주가 만기 연장을 거부하고 채권 매각을 검토하고 있다는 점이 불안 요인으로 작용하고 있다. 대출채권이 제3자에게 이전될 경우 담보권 실행 가능성은 한층 높아질 수 있다는 게 시장의 평가다.

이와 함께 환헤지 정산금도 운용에 부담으로 작용할 가능성이 있다. 해당 펀드는 설정 시점부터 투자 원금 전액에 대해 선물환 기반 환헤지를 체결했다. 계약 만기는 대출 만기 직후인 2025년 11월 4일이다. 당시 기준으로 펀드는 3378만달러를 지급하고 3711억원을 수령해야 한다. 최근 원·달러 환율(1426.6원 기준)을 적용하면 약 111억원의 정산금이 발생할 것으로 추정된다. 이는 자산운용 수익으로 유보한 금액(약 46억원)과 추가 확보 예정 금액(약 30억원)을 합친 70억원 내외를 상회하는 수준이다. 예상 정산금과의 차이만큼 유동성이 추가로 필요하다는 이야기다.

환헤지 계약에서 정산금 미납 시에는 연체 이자율 15%가 적용된다. 이에 하나대체운용은 리파이낸싱 협상과 병행해 환은행과의 정산 조건 협의에도 총력을 기울이고 있는 중이다. 하나대체운용은 잔여 임대차 계약이 2030년까지 유지되는 삼성전자 북미법인과의 마스터리스 계약을 기반으로 협상력 확보를 도모하고 있는 것으로 파악된다. 다만 마스터리스 기간 연장이 불투명한 상황에서는 차입기관과의 조건 조정에서도 주도권을 확보하기 쉽지 않다는 평가다.

하나대체미국부동산투자신탁1호는 총 400억원 규모로 설정됐다. DB금융투자·유안타증권·유진투자증권·한화투자증권 등이 판매를 맡았다. 하나대체운용은 JV 설립을 통해 삼성전자 북미법인이 입주한 리츠 지분을 전량 인수하는 구조로 자산을 취득했다.