이 기사는 2025년 10월 17일 16:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

기한이익상실(EOD) 사유가 발생했던 캡스톤자산운용의 인천 물류센터 정상화 작업이 순항하고 있다. 최근에는 쿠팡을 신규 임차인으로 확보하면서 정상화 작업이 9부능선을 넘었다. 캡스톤자산운용은 연내 EOD 사유를 완전히 해소한 뒤 2026년 초 자산 매각에 나설 예정이다.

17일 업계에 따르면 남동스마트 NIC 복합물류센터 3층부의 신규 임차인으로 쿠팡이 최근 입주했다. 인천광역시 남동구 논현고잔로 87 일원에 위치한 NIC 복합물류센터는 2만3362㎡ 부지에 연면적 8만2482㎡, 7층 규모로 조성된 중규모 물류센터다. 2021년 5월 착공해 2023년 1월 준공됐다.

물류센터의 주인은 남동로지스피에프브이다. 물류센터 개발을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 지난해 말 기준으로 지분 65.83%를 보유하고 있는 캡스톤일반사모부동산투자신탁25호가 최대주주다.

캡스톤자산운용은 기존 3층 임차인인 HYL을 내보내고 해당 층을 상온으로 전환해 쿠팡을 유치했다. HYL은 한양학원 재단 산하 물류기업으로 1층과 3층을 임차했다. 현재는 1층에서도 임대차계약 종료를 추진하는 중이다.

물류센터에서 HYL을 내보내고 있는 배경에는 임대료 미납 문제가 있다. HYL이 보증금과 임대료 등을 제때 납부하지 않으면서 DSCR 지표가 훼손됐기 때문이다.

DSCR은 프로젝트에 실행된 대출액 대비 상환금 지불능력을 가늠할 때 사용되는 지표로 원리금 상환총액 대비 현금흐름 수치를 배수로 산출한다. 통상 DSCR이 1배를 넘어야 상환능력이 있는 것으로 판단된다.

지표 훼손은 EOD 위기로도 이어졌다. DSCR이 대출약정 당시 체결된 기준을 하회하면 EOD 조건이 충족되기 때문이다. NIC 복합물류센터 역시 HYL의 임대료 미납으로 인해 EOD 요건이 충족된 상태다.

다만 캡스톤자산운용이 DSCR과 임대율 지표 선 작업에 즉각 착수함에 따라 대주단은 EOD를 실제로 선언하지는 않았다. 캡스톤자산운용은 당초 저온으로 운영됐던 3층부를 상온으로 전환하면서 쿠팡을 임차인으로 확보할 수 있었다. 상온 물류창고는 저온에 비해 임대료가 낮지만 임차인 확보가 상대적으로 용이하다.

캡스톤자산운용 관계자는 "HYL이 1층부를 아직 임대하고 있지만 연내 퇴거할 예정"이라며 "미납된 임대료도 회수가 가능할 것"이라고 설명했다.

임차인 교체가 마무리되면 중단됐던 매각작업도 재개될 예정이다. 앞서 캡스톤자산운용은 올해 초 젠스타메이트 관계사 메이트플러스를 매각 주관사로 선정하고 매각을 추진했다. 당초 지난 3월 입찰이 예정돼 있었지만 인천 남동권 물류센터 매물이 다수 출회되고 저온 비율이 높다는 지적이 나오면서 매각을 잠정 중단한 이력이 있다. 현재는 2026년 초 매각추진을 목표로 하고 있다.

일부층의 상온전환이 마무리된 만큼 저온비율 관련 문제는 해소된 상황이다. 또 매물 출회도 예년 대비 감소할 것으로 전망된다. 쿠시먼앤웨이크필드는 2025년 상반기 수도권 물류센터 보고서에서 2024년 수도권 물류센터 신규공급이 전년 대비 약 33% 감소했다고 분석했다. 인허가 건수도 2019년 이후 최저치로 나타났다.