이 기사는 2025년 11월 05일 07:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

대형 건설사들이 개발사업을 축소하고 출구전략을 모색하는 가운데 GS건설은 정반대의 길을 선택했다. 올해 초 사업조직을 재편해 지분투자형 개발을 축으로 한 디벨로퍼 포트폴리오 확대 전략을 전면에 내세웠다. 단순 시공·도급 중심에서 벗어나 '부지 발굴→개발 기획→지분 투자→시공→운영'까지 전 주기를 아우르는 통합 개발 모델을 구축하려는 움직임이다.

업계에서는 시장 상황에 비춰봤을 때 다소 공격적인 행보라는 평가도 있다. 다만 향후 건설경기 싸이클 반전 시점에 대비한 전략이라는 해석도 나온다. 특히 오너일가 4세인 허진홍 상무가 개발사업 부문을 총괄하는 체제가 구축돼 회사 내부에서도 개발역량 강화를 핵심 전략으로 보고 있다는 신호가 감지된다.

◇개발사업 전면으로…신규 조직 신설·인력 충원 지속

GS건설은 올해 초 개발사업실을 만들고 산하에 미래개발사업팀·시니어사업개발팀 등 개발사업을 주도하는 조직을 신설했다. 기존 도급 위주의 사업 구조에서 '직접 개발 참여형'으로 축을 옮기기 위한 개편이었다.

비슷한 시기 다른 대형 건설사들이 디벨로퍼 조직을 축소하거나 기존 프로젝트 출구 전략을 모색하는 것과는 다른 행보다. GS건설은 2010년대 초반까지 별도 개발조직을 운영했으나 글로벌 금융위기 이후 건축주택본부에 흡수된 바 있다. 이후 건설경기 침체로 2022년부터 시장 전반에 개발사업 축소 기조가 확산됐음에도 GS건설은 10여년 만에 개발 전담 조직을 다시 세우고 규모를 키우고 있다는 점에서 주목받는다.

개발사업실 산하 국내개발사업부문에는 미래개발사업팀과 시니어사업개발팀이 배치돼 있다. 특히 미래개발사업팀은 신설 과정에서 기존 주택본부 주택영업·개발사업 조직에서 역량 있는 인력들을 다수 영입해 꾸려졌다. 기존에는 개발사업팀 2개, 주택영업팀 2개 등으로 나뉘어 있었으나 올해 초 허 상무 체제 하에 조직이 재편돼 핵심 인력들이 개발사업실로 이동한 구조다.

신규 인력 확충도 지속되고 있다. 올해 초에 이어 7월과 9월에도 개발·투자·사업기획 직무 중심으로 경력 채용을 진행했고, 하반기 공개채용에서도 국내 개발사업 관련 직무를 별도 모집했다. 자체 사업부지 발굴, 토지 매입, 상품 기획, 사업성 검토 등 초기 단계 개발역량을 내부에서 확보하겠다는 의지가 반영된 셈이다.

현재 GS건설의 개발사업 조직은 크게 개발사업실 산하 국내개발사업부문과 건축복합영업부문으로 나뉜다. 전체 인력은 약 46명 규모다. 개발사업실 내에는 △DC사업팀 △시니어사업개발팀 △미래개발사업팀 등 3개 팀이 있으며, 각 팀은 약 6~7명으로 구성돼 총 19명이 배치돼 있다. 이 조직이 데이터센터, 시니어 레지던스, 신규 부지 개발 등 중장기 성장형 개발사업을 직접 기획·검토하는 역할을 맡고 있다.

건축복합영업부문에는 △건축복합영업팀(구 개발사업팀) △건축OSC영업팀 △건축관계사영업팀 등 3개 팀이 소속돼 있다. 이 중 개발사업의 핵심 실행조직은 건축복합영업팀으로 약 11명이 활동 중이다. 나머지 두 팀은 각각 10명, 6명 규모다. 건축복합영업팀은 개발·공모·도급 사업을 모두 아우르며 시행사 PFV에 지분을 투자해 시공권을 확보하는 지분투자형 개발사업 비중이 높은 편이다.

지금까지는 건축복합영업팀이 기존에 수주·진행해 온 프로젝트 실행에 집중해왔다면 향후 신규 개발사업 발굴과 초기 검토는 미래개발사업팀이 전담하는 구조로 전환되는 분위기다. 조직을 확대하고 핵심 인력을 전진 배치한 만큼 미래개발사업팀에서 신규 먹거리 확보에 속도를 내고 있다는 평가다. 현재도 미래개발사업팀이 내부적으로 유력 검토 중인 신규 개발 프로젝트가 있는 것으로 전해진다.


◇시니어·IDC 사업 디벨로퍼 역량 확대 목표

마찬가지로 올해 초 신설된 시니어사업개발팀도 신규 프로젝트 발굴에 집중하고 있다. 시니어 레지던스 사업을 핵심 축으로 설정하고 여러 잠재 부지를 검토 중이다. 허윤홍 GS건설 대표 역시 시니어 사업을 그룹의 중장기 성장축 중 하나로 보고 관련 상황을 지속적으로 강조하고 있는 것으로 알려진다.

최근 시니어사업개발팀은 강남권 호텔 부지를 활용하는 방안을 검토 중인 것으로 파악된다. 기존 호텔 건물을 매입한 뒤 리모델링 또는 용도변경을 통해 시니어 레지던스로 전환하는 방식이다. 호텔은 이미 컨시어지·공용 라운지·피트니스 등 고급 생활편의 인프라를 갖추고 있어 '프리미엄형 시니어 레지던스'로 전환 시 초기 상품성과 브랜드 구축에 유리하다는 판단이다. 다만 아직까지는 본격적인 사업 착수 단계가 아닌 검토 수준이다.

GS건설은 과거 자회사 자이S&D와 GCS 등을 통해 노인복지주택 운영·관리 영역에서 경험을 축적해왔다. 2019년 분양형 노인복지주택인 '용인 스프링카운티 자이'를 준공하며 시공·운영 경험을 확보한 바 있다. 최근에는 서울 한남동 일대 시니어 레지던스 개발사업 시공을 검토하는 등 사업 범위를 점차 넓히고 있다.

데이터센터(IDC) 개발사업에서도 디벨로퍼 역량 확장을 본격화하려는 움직임이다. 단순 시공 참여를 넘어 개발(투자)–시공–운영 전 단계를 아우르는 모델 구축이 목표다. 대표 사례로는 경기 안양시 동안구 호계동에서 준공된 '에포크 안양' 프로젝트가 꼽힌다. 국내 대형 건설사가 디벨로퍼 지위로 참여해 IDC를 개발한 첫 사례라는 점에서 업계의 주목을 받았다.

두번째 개발형 IDC 프로젝트는 고양 덕이동 데이터센터다. 개발법인 마그나PFV를 통해 추진 중이며 GS건설이 지분 51.39%를 보유한 최대주주다. 지난해 착공에 들어가고 지난 9월 본PF 리파이낸싱을 완료하며 사업은 안정화 국면에 진입했다. GS건설은 그간 총 10개 IDC 프로젝트 시공을 맡은 경험을 기반으로 향후 자체 개발형 IDC 모델도 확대하겠다는 계획이다.

허 상무가 신사업실과 개발사업실을 동시에 이끌고 있다는 점도 이번 전략 변화의 배경으로 꼽힌다. 과거 GS건설의 개발사업은 주택사업본부 산하 주택영업팀이 맡아왔으며 주로 시행사 프로젝트의 PF 대출에 신용보강을 제공하고 시공을 수주하는 방식이 일반적이었다. 그러나 올해 초 개발 조직을 독립·확대해 전면에 배치한 것은 향후 수익성을 확보할 수 있는 지분투자형·자체개발형 사업 기회를 적극적으로 발굴하겠다는 의지로 해석된다.

허 상무는 1985년생으로 허진수 GS칼텍스 상임고문의 둘째 아들이자 허윤홍 GS건설 대표의 사촌 동생이다. GS리테일을 거쳐 GS건설 투자사업부에서 경험을 쌓았고, 이후 신사업부문 투자사업 담당(상무보)을 거쳐 2022년 말 상무로 승진했다. 현재는 투자개발사업그룹장을 맡아 개발 전략과 신규 사업 확장을 총괄하고 있다. 그룹 차원의 차세대 경영진이 직접 개발 포트폴리오 구축에 관여한다는 점에서 GS건설의 디벨로퍼 전략은 단기 대응이 아닌 중장기 방향성으로 풀이된다.

GS건설 관계자는 "개발사업의 수익성과 리스크를 신중히 검토해 사업을 전개할 계획"이라고 말했다.