이 기사는 2025년 11월 13일 13:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC현대산업개발은 노원-용산-삼성 세 축을 중심으로 서울 도심 복합개발을 동시에 추진하고 있다. 부산 해운대와 강원 원주 등 지방에서도 대형 복합개발 프로젝트를 이어가고 있다. 과거 주택 중심 디벨로퍼에서 '도시 디벨로퍼'로의 진화가 구체화되는 단계로 HDC현대산업개발의 미래는 이들 대규모 프로젝트의 완성도에 달려 있다는 평가가 나온다.

HDC현대산업개발의 디벨로퍼 전략은 단순한 개발이 아니라 '타운화'를 지향하는 것이 핵심이다. 건물을 짓고 분양하는 데 그치지 않고 개발부터 운영·사후관리까지 장기적으로 관여하며 도시 단위의 복합 콘텐츠를 기획하고 지역과 함께 성장하는 구조를 만든다는 의미다.

◇용산 아이파크몰 시작, 서울 3곳·지방 2곳 '타운화' 개발 진행 중

HDC현대산업개발의 디벨로퍼 모델은 단순한 개발이 아니라 '타운화'를 지향한다. 건물을 짓고 분양하는 데서 그치는 것이 아니라, 개발부터 운영·사후관리까지 장기적으로 관여하며 도시 단위의 복합 콘텐츠를 기획하고 지역과 함께 성장하는 구조를 만든다는 의미다.

이 전략의 출발점은 용산 아이파크몰이었다. 1999년 '현대역사'로 설립된 이후 2006년 백화점식 쇼핑몰로 전환하며 용산 상권의 변화를 이끌었다. 이후 용산철도병원 부지, 용산정비창 전면1구역 개발로 외연을 확장하면서 '용산 타운화'는 현재진행형으로 이어지고 있다.

특히 용산정비창 전면1구역 재개발 사업인 '더라인330(The Line 330)' 프로젝트는 주거·오피스·호텔·상업시설을 결합한 복합개발로 호텔HDC·HDC아이파크몰 등 그룹 계열사와의 직접 연계를 통한 디벨로퍼 모델을 구현하는 사례로 꼽힌다. 공동주택 780가구, 오피스텔 651실 및 호텔과 상업·업무시설을 조성한다. 용산역 전면공원 지하공간 개발도 준비하고 있다.

삼성동에서는 앞서 2005년 '아이파크타워'와 '파크하얏트서울'을 중심으로 고급 복합단지 개발의 초석을 기반으로, 앞으로 잠실 마이스(MICE) 개발과 연계해 '삼성동 타운화'를 추진하고 있다. HDC현대산업개발은 용산 아이파크몰으로 오기 전까지 삼성동 아이파크타워를 본사로 사용하기도 했다. 향후 일대 상업·업무시설 재편과 잠실 마이스를 연계한 개발을 검토 중이다.

노원구에서는 광운대역세권 서울원 프로젝트와 함께 인근에서 공릉역세권 활성화 사업도 진행되고 있다. 서울원이 주거·상업·업무가 결합된 동북권 복합거점이라면 공릉역은 HDC아이파크제2호 리츠를 통한 자체 주거 개발사업이다. 2021년 부지 매입 후 서울시 역세권 활성화 사업으로 추진했으며 내년 착공이 예정된다.

지방에서도 타운화 전략은 이어진다. 부산 해운대에서는 초고층 주상복합 '해운대 아이파크'를 중심으로 미개발 상업·호텔 부지를 추가 개발해 '해운대 마리나 프로젝트'로 확장을 추진 중이다. 해당 사업은 수영만 요트경기장 일대를 컨벤션·리조트형 복합시설로 조성하는 대규모 프로젝트로, 내년 착공을 목표로 한다.

강원 원주 오크밸리에서는 리조트·호텔·골프장을 연계한 '레저 복합 타운' 개발을 단계적으로 추진하고 있다. 이미 뮤지엄산과 골프장을 중심으로 기반시설을 갖췄으며 장기적으로 지역 관광·주거 기능을 결합한 거점으로 키운다는 구상이다.

이처럼 HDC현대산업개발은 서울 3개 권역(용산·삼성·노원)과 지방 2곳(부산·원주)을 중심으로 타운화 전략을 진행하고 있다. 주택 브랜드 아이파크를 넘어 도시 전체를 브랜드화하는 복합개발 모델을 구축하는 것이 목표다.

HDC현대산업개발 관계자는 "주거와 함께 호텔, 상업시설, 오피스 등을 비롯해 다양한 상품을 복합적으로 갖춘 서울원을 통해 개발 능력을 입증하고 있다"며 "이밖에도 호텔과 주거가 결합한 해운대 아이파크, HDC아이파크몰과 주거가 결합한 고척아이파크 등을 운영하며 개발 이후에도 꾸준히 상품과 함께 지역의 미래가치를 이끌어갈 수 있는 역량을 갖추고 있다"고 말했다.·
◇'개발본부' 중심으로 복합 디벨로퍼 전환 속도

HDC현대산업개발은 디벨로퍼 체제로의 전환을 가속화하기 위해 복합개발사업 전담조직인 '개발본부'를 별도로 운영하고 있다. 개발본부는 도시의 디자인·기획·운영을 통합 관리하는 조직이다. 서울원(광운대역세권) 등 주요 복합개발 프로젝트를 총괄한다. 본부 내에는 설계·상품기획·운영 등 각 분야 전문가들이 포진해 있으며, 발주처의 시각에서 설계를 주도하고 프로젝트의 완성도를 끌어올리는 역할을 맡는다.

개발본부를 이끄는 인물은 박희윤 개발본부장(전무)이다. 그는 2000년대 중반 일본 모리빌딩에서 근무하며 롯폰기 힐즈 프로젝트의 개발 과정에 참여한 인물이다. 박 본부장은 일본식 복합개발처럼 특정 지역에 장기적으로 관여하며 도시의 기능과 가치를 함께 설계하는 지속가능한 디벨로퍼 모델을 뿌리내리고자 노력하고 있다.

한편 영업본부도 민간PF, 도시정비, 자체사업 등을 담당하고 있다. 영업본부 산하 건축영업팀은 오피스텔·상업시설 등 비주거 도급사업을 맡고, 도시정비팀은 재개발·재건축 등 민간사업을, 자체개발팀은 청주·수원 아이파크 사업처럼 토지를 직접 매입해 주택을 개발하는 자체사업을 수행한다.

HDC현대산업개발은 과거 광주 사고 이후 신규 수주를 최소화하면서 유동성을 확보, 디벨로퍼 사업 투자 여력을 키워왔다. 결과적으로 안정적인 현금흐름이 유지되며 재무 구조도 개선됐다. 자체개발 사업의 매출 인식이 본격화하며 수익성도 개선되고 있다. 올해 3분기 별도 기준 영업이익률은 7.1%로 2021년 이후 최고 수준이다.

서울원 아이파크를 비롯한 대형 복합개발 프로젝트의 매출 인식은 2028~2030년까지 이어질 전망이며, 천안·청주 등 전국 주요 사업지에서도 순차적으로 실적 반영이 예상된다. 증권가에서는 2027~2028년 HDC현대산업개발의 매출이 현재 대비 두 배 가까이 확대될 것이라는 전망도 나온다. 단순 시공에서 도시 단위 디벨로퍼로의 체질 전환이 본격화하며 수익성 회복이 구조적 변화의 결과로 이어지고 있다는 평가다.