이 기사는 2025년 11월 17일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

"현재 한국의 부동산 시장은 위기에 직면해 있다. 도시로 인구가 쏠리면서 불균형이 심화되고 있다. 불균형이 심화되면 도시와 농촌 모두 공멸할 수 있다."

김완식 더랜드그룹 회장(사진)은 최근 더벨과의 인터뷰에서 한국 부동산 시장에 대한 진단을 묻는 질문에 "한국 부동산 시장은 큰 전환점에 서있다"며 이같이 설명했다.

◇도·농 균형발전 필요성 제기, 창의적 디벨로퍼 역할 요구

김 회장은 부동산 개발업에 35년 넘게 몸담고 있는 1세대 디벨로퍼 중 한명이다. 한국부동산개발협회의 창립멤버라는 점도 그의 오랜 이력 중 하나다.

1세대 디벨로퍼인 그의 경고는 가볍지 않다. 디벨로퍼들이 겪고 있는 위기가 단순히 업황만의 문제가 아니라는 지적이다. 도시로 수요가 쏠림에 따라 토지가격이 상승하고 규제가 확대되면서 개발사업의 수익성은 악화돼 있다. 반면 지방 개발사업은 수요부족으로 인해 사업추진 자체가 어려운 상황이다.

김 회장은 "부동산 수요가 도시로만 쏠리면서 구조적인 침체가 올 수 있다"며 "상황이 개선되지 않으면 최종적으로는 지역 뿐만 아니라 국가 전체의 경쟁력과 지속가능성을 위협하면서 수도권과 비수도권이 모두 공멸하게 될 것"이라고 경고했다.

그는 이같은 상황을 타개하기 위해 디벨로퍼의 역할을 확대할 필요가 있다고 강조했다. 디벨로퍼가 각 지방에 맞는 개발모델을 제안하고 정부가 이를 지원하는 방식으로 공간을 재창조해야 한다는 구상이다. 특히 지방에 단순히 주택을 공급하는 것이 아니라 지역의 특색과 수요를 고려한 공간 재창조가 디벨로퍼들의 역할이라고 강조했다.

그는 "창의력 넘치는 디벨로퍼가 지방시장에 맞는 사업모델을 개발하고 적극적으로 정부와 주민에게 제안해야 한다"며 "지방자치단체도 디벨로퍼들에게 적극적으로 인센티브를 제공하는 유인책을 사용하고 주민들에게는 세제와 학업 등의 지원을 아낌없이 제공해야 도시와 지방이 공생할 수 있다"고 덧붙였다.

한국의 사회문제인 집값 문제에 대해서는 디펠로퍼를 활용한 주택공급 확대를 해결책으로 제시했다. 부동산이라는 재원은 한정적인 반면 소유·거주하려는 수요는 사실상 전국민으로부터 나오는 만큼 디벨로퍼의 아이디어를 바탕으로 효율적인 도시개발이 진행돼야 한다는 조언이다.

김 회장 역시 삼송지구 지원용지 개발사업을 수행하면서 도시 재창조에 기여했다. 과거에는 논밭뿐이었던 지역이지만 현재는 디벨로퍼들의 노력으로 스타필드 등이 자리하고 있는 수도권 주요 주거지역 중 하나다. 특히 지원용지는 개발계획 상 공동주택 조성이 제한되기 때문에 사업성을 높이기 어려워 난이도가 높은 부지로 분류된다.

김 회장은 "지원용지가 장기간 방치될 리스크가 있었던 부지지만 지역사회에 기부채납 형태로 사회적 의무를 다하면서 지식산업센터와 공동주택을 결합한 복합개발 추진이 가능했다"며 "디벨로퍼의 아이디어와 관계부처의 지원으로 도시의 공간활용도를 높인 대표적인 사례"라고 부연했다.

그는 이어 "도시를 효율적으로 개발해 주택공급을 늘리기 위해서는 디벨로퍼의 역할이 필수적"이라며 "국토교통부 등 관계부처도 제도적으로 디벨로퍼를 지원할 필요가 있다"고 역설했다.

◇개발사업 부작용 최소화 '사회적 책임' 강조

그는 디벨로퍼의 역할이 한층 더 커지기 위해서는 사회적 책임을 준수해야 한다고 강조하기도 했다. 디벨로퍼라는 직업이 사회적으로 인정받기 위해서는 의무를 먼저 다해야 한다는 설명이다.

김 회장은 "디벨로퍼는 공인이라는 인식이 필요하다"며 "공인은 사회적 책무를 항상 의식하고 본인이 수행하고 있는 업무를 공동체에 공개할 수 있어야 한다"고 주문했다.

개발사업 진행 과정에서 부작용을 최소화 할 수 있는 방안도 고려해야 한다고 당부했다. 도시를 개발하고 창조하다 보면 기존 주민이 밀려나는 등 부작용이 발생할 수밖에 없기 때문이다. 개발계획을 수립하는 과정에서부터 이를 고민해야 한다고 지적했다.

후배 디벨로퍼들에게는 도전의식의 중요성을 잊어서는 안 된다고 당부했다. 사실상 황무지에서 시작한 1세대들과 달리 차세대 디벨로퍼들은 제도적·사회적 틀이 갖춰져 있는 환경에서 사업을 수행할 수 있다. 다만 이같은 환경적 우위로 인해 후배 디벨로퍼들이 도전의식 없이 안일하게 사업을 수행하다가 어려움을 겪을 수 있다는 우려다.

김 회장은 "절대 자만하지 않고 항상 절박한 마음가짐으로 사업을 수행해야 한다"며 "선배들이 닦아둔 기틀을 바탕으로 겸손하고 배우려는 자세를 갖춘 디벨로퍼가 돼야 한다"고 당부했다.

20주년을 맞은 한국부동산개발협회에 대해서는 공익집단이라는 사명감을 갖춰야 한다고 주문했다. 공인인 디벨로퍼들이 모인 집단인 만큼 협회 역시 공적역할을 확대해야 한다는 요구다.

김 회장은 "업무와 역할을 더 적극적으로 알리고 투명하게 공개해 사회적으로 협회가 반드시 필요한 조직이라는 것을 증명해야 한다"며 "업황 변동성에 대응할 수 있는 여력을 갖춰 정부는 물론 공동체와도 꾸준히 소통하는 조직이 되기를 기대한다"고 덧붙였다.