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"부동산 시장 불확실성 장기화, '지키는 투자' 만전" [thebell interview]신준현 메리츠대체투자운용 대표 "재간접 펀드 발굴, 현지 파트너 공동 투자"

김수정 기자공개 2020-10-27 13:07:01

이 기사는 2020년 10월 23일 07:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

메리츠대체투자운용이 연초 클로징한 유럽 물류창고 포트폴리오 딜은 올 상반기 국내 자산운용사가 참여한 해외 딜 가운데 최고 매매가격을 기록했다. 메리츠대체투자운용은 해외 주요 투자기관들과 협업해 공동으로 자금을 조달하고 딜을 클로징했다. 그간 꾸준히 쌓아온 해외 네트워크가 훌륭한 결실로 돌아온 사례다.

'코로나19' 사태가 언제 끝날지 모르는 불확실한 시장에서 신준현 메리츠대체투자운용 대표(사진)의 기조는 '지키는 투자를 하자'는 것이다. 당분간 글로벌 일류 운용사들의 펀드를 담는 재간접 펀드에 집중하면서 직접 투자 공백을 메울 계획이다. 이와 함께 검증된 해외 파트너들과 장기 투자할 수 있는 우량 에쿼티 자산도 적극 발굴할 방침이다.

◇상반기 최고가 해외 딜...글로벌 네트워크 '힘'

메리츠대체투자운용은 올해 펀드 4개를 설정했다. 모두 프로젝트 펀드다. 이 중 3개는 작년부터 진행하다가 올해 클로징했고 1개는 소싱부터 클로징 단계까지 연내 진행됐다.

올 들어 클로징한 딜 4개 중 하나가 바로 올 상반기 국내 투자기관이 클로징한 해외 딜 중 매매가격 최고가를 기록한 유럽 물류센터 포트폴리오 딜이다. 이는 지난해부터 전세계적으로 진행됐던 물류센터 딜 중에서도 단연 최고가다. 국내 투자기관이 프로젝트 펀드를 통해 해외 대형 연기금과 손잡은 첫 사례이기도 하다.

메리츠대체투자운용은 지난 1월 프랑스, 이탈리아, 스페인, 네덜란드 등에 위치한 39개 물류창고를 매입했다. 미국계 운용사 그린오크가 그간 사 모은 물류센터들을 하나로 묶어 만든 포트폴리오 자산이다.

메리츠대체투자운용은 덴마크 2대 연기금인 덴마크연금펀드(PFA)와 독일 최대 운용사 패트리지아(Patrizia) 등과 손잡고 조인트벤처를 꾸려 투자했다. 총 매매금액은 약 13억1000만유로(한화 1조6975억원, 딜 클로징 일자 환율 기준)다.

신 대표는 "패트리지아는 꽤 오래 알고 지낸 파트너로 이번에 처음 딜을 같이 했다"며 "메리츠대체투자운용의 역량에 대해 가장 자랑스럽게 얘기할 수 있는 것 중 하나가 전세계적으로 소위 빅플레이어로 꼽히는 좋은 파트너들을 많이 안다는 것"이라고 말했다.

전세계 이목을 집중시킨 초대형 딜을 따낼 수 있었던 비결로는 가격 경쟁력과 클로징 능력을 꼽을 수 있다. 신 대표는 "막판까지 블랙스톤과 치열한 경쟁을 펼쳤다"며 "우리가 최고가를 써냈지만 2위와 격차가 크지 않았다"고 회상했다.

그러면서 "최고가를 제시하는 것뿐 아니라 클로징 능력과 관련한 이슈가 없는 게 제일 중요하다"며 "당시 우리는 이미 투자자 승인을 다 받은 상태였고 딜 진행 과정에 가격이 올라갔음에도 발 빠르게 대응했다"고 부연했다.

◇"코로나 종식 불투명...섣부른 행동 지양"

코로나19로 야기된 불확실성은 여전히 세계 부동산 시장을 지배하고 있다. 그럼에도 풍부한 유동성과 고착화된 저금리 기조, 거래량 감소 등 여러 요인이 맞물려 자산 가격은 크게 떨어지지 않고 있는 분위기다.

신 대표는 "거래량이 확연히 줄었지만 막상 매물이 시장에 나오면 예상보다 비싼 가격에 거래되고 있다"며 "하지만 코로나로 인해 향후 자산 가격에 조정이 올 수도 있어 매우 조심스럽게 딜을 보고 있다"고 밝혔다. 다만 "그럼에도 불구하고 풍부한 유동성과 안전 자산에 대한 선호로 A급 자산들의 가격은 더 오를 여지도 있다"고 가늠했다.

이 같은 불안한 시장에서 신 대표는 공격적인 대응보단 다소 보수적일 지라도 '지키는 투자'를 해야 한다고 강조한다. 그는 "여러 시장 전문가들이 코로나 이후 예측을 내놓고 있지만 당장 내년을 예측하기 힘든 상태"라며 "때문에 선제적으로 행동하기보단 시장 상황을 보면서 대응할 것"이라고 말했다.

그러면서 "우리는 투자자 돈을 받아 운용하는 것이기 때문에 무리하지 말고 시장 상황에 맞게 투자해야 한다"며 "원칙을 지키면서 투자자 신뢰를 쌓는 게 가장 중요하다"고 조명했다.

한편으론 좋은 투자자산이 시장에 나온다면 적극적으로 검토할 의지도 갖고 있다. 메리츠대체투자운용은 지난 7월 미국 뉴욕 소재 대학교 기숙사에 대한 에쿼티 투자를 현지 리츠와 공동으로 진행했다. 30년 장기 임차 계약이 돼 있는 우량 자산인 까닭에 위험을 무릅쓰고 투자를 결정했다. 신 대표는 "투자 가치가 높다고 판단해 격리될 것을 감안하고 직접 실사까지 다녀왔다"고 설명했다.

◇"직접 투자 난관, 재간접 펀드 '대안'...현지 파트너 '공동투자' 원칙"

메리츠대체투자운용은 올해 중순부터 재간접 펀드를 여럿 준비하고 있다. 이르면 올 연말부터 내년 초까지 순차적으로 설정할 계획이다. 코로나 사태로 해외 현장 실사가 제한되고 있는 상황을 감안, 이미 실적이 검증된 글로벌 대형 운용사들의 펀드에 투자하는 재간접 펀드로 신규 상품 공백을 메우기로 했다.

신 대표는 "손 놓고 있기보단 지금 상황에 할 수 있는 것을 해야겠다고 판단해 재간접 펀드를 여러 건 준비하고 있다"고 말했다.

부동산 에쿼티 투자의 경우 단독 참여를 지양하고 해외 현지 시장 사정에 밝은 파트너들과 공동 투자하는 방식을 적극적으로 취할 생각이다. 연초 마무리한 유럽 물류센터 포트폴리오가 좋은 선례다. 또한 설립 직후부터 집중적으로 취급해온 부동산 담보대출 채권 투자 시장에서도 새로운 기회를 다각도로 발굴한다는 계획이다.

코로나19 이슈가 잦아들고 부동산 시장이 안정화되면 회사 외형 키우기에 다시 시동을 걸 전망이다. 메리츠대체투자운용은 2016년 초 설립 이후 차근히 성장가도를 밟으면서 해가 바뀌기 무섭게 사무실을 확장, 이전해 왔다.

신 대표는 "처음 5명으로 시작한 회사가 지금 19명 규모로 커졌다"며 "당연히 회사를 계속 키워야 된다고 생각한다"고 말했다. 이어 "올해도 직원을 늘리고 회사를 더 확장할 생각이었지만 코로나 때문에 그러지 못했다"며 "올 초 운용팀을 1개 새로 만들었는데 내년에 만약 시장이 빠르게 회복된다면 투자팀 1개 정도는 더 만들 생각"이라고 말했다.

부동산 담보대출채권 블라인드 펀드와 공모펀드 같은 신규 사업도 적극 검토하고 있다. 신 대표는 "여러 펀딩 소스를 확보하는 차원에서 중장기적으로는 공모펀드 라이선스도 꼭 갖춰야 한다고 생각한다"며 "내년에는 부도안 담보대출 블라인드 펀드를 통해 대출채권 투자도 꾸준히 이어갈 것"이라고 덧붙였다.
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