이 기사는 2025년 04월 24일 10시13분 thebell에 표출된 기사입니다

조세특례제한법이 개정되면서 토지보상에 따른 양도소득세 감면 비율이 늘어났다. 현금과 채권보상 관계없이 감면율이 5% 늘어난 게 이번 개정의 골자다. 무엇보다 개정일이 속한 과세연도부터 소급 적용된다는 점도 긍정적 요인이다.

이런 가운데 한화투자증권 강남WM센터의 토지보상영업이 더욱 탄력을 받을 것이란 전망이 나온다. 이곳은 지난해 기준 전체 토지보상 채권 물량의 30%를 소화한 국내 대표 토지보상센터다.

◇조특법 개정, 감면율 5%p 늘었다…감면한도도 1억↑

조세특례제한법은 지난달 14일 개정됐다. 현금과 채권 등 보상방식과 관계없이 양도세 감면율이 5%p 늘어나게 됐다. △현금보상은 10%에서 15% △채권보상감면은 15%에서 20% △채권보상감면(3년 만기보유 특약)은 30%에서 35% △채권보상감면(5년 만기보유 특약)은 40%에서 45%로 감면율이 증가했다.

양도세 감면한도 역시 늘었다. 기존에는 공익 수용으로 인한 감면은 1년에 최대 1억원, 5년에 최대 2억원까지였다. 이번 개정에 따라 각각 2억원과 3억원으로 확대됐다. 감면한도는 고액 토지 보상자에 대한 세수 누수를 방지하기 위한 장치다. 가령 양도세가 한 해 10억원이 나온 A씨가 5년 특약 채권 보상으로 45% 감면 받는다고 하면 실제로 감면금은 4억5000만원이 아닌 2억원이다.


그렇다면 전체 토지 수용 양도소득세는 어떻게 계산될까. 우선 토지 수용 시 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제해 양도차익을 산출한다. 여기서 양도가액은 수용보상금, 취득가액은 해당 토지를 최초 취득 시 가격이다. 일반적으로는 실거래가를 원칙으로 하지만 오래 보유하거나 거래자료가 없는 토지의 경우 공시지가를 적용한다. 필요경비는 관련 부대비용, 법무사 등기 비용, 공인중개사 중개 보수 등이 있다.

그런 뒤 양도차익에 장기보유특별공제를 적용한다. 장기보유특별공제는 일정 기간 토지·부동산 등을 보유한 뒤 처분할 경우 양도차익을 공제하는 것을 의미한다. 3년 이상 보유부터 공제율 6%를 적용하되 보유기간이 1년이 늘어날수록 공제율은 2%p씩 늘어난다. 최대 30%까지 가능하다.

이렇게 최종적으로 양도소득금액이 나온다. 여기에 기본공제 250만원을 적용한 뒤 소득세법에 따른 누진세율에 따라 양도소득세를 산출한다. 이번 조특법 개정안에 따라 감면된 양도세율 혜택은 최종 단계에 적용되는 셈이다.

◇'A부터 Z까지', 금융·법률·세무 종합 솔루션 제공

한화증권 강남WM센터는 국내 대표 토지보상센터로 알려져 있다. 지난해 토지보상 채권이 약 2500억원 수준으로 발행됐는데 그중 800억원 정도를 강남WM센터가 유치했다는 후문이다. 전체 물량의 30%가 강남WM센터에서 처리되는 셈이다. 18년차 프라이빗뱅커(PB) 노동현 한화증권 부장을 필두로 여러 PB들이 담당하는 것으로 전해진다.

강남WM센터는 신도시 개발이 확정되면 가장 먼저 사업지로 달려간다. 토지보상 이전 단계에서부터 선제적으로 고객에게 접촉하기 위해서다. 이때 강남WM센터는 법무법인과 세무법인 등과 함께 컨소시엄을 꾸려 금융·법률·세무 등 모든 컨설팅을 올인원(All In One)으로 제공한다.


강남WM센터는 컨설팅 과정에서 현금보상보다는 채권보상을 적극 추천한다. 양도소득세 감면율이 더 높기 때문이다. 또 3년·5년 만기보유 특약 채권보다는 일반 채권보상을 받도록 유도한다. 만기보유 특약 채권은 만기 시 한번에 이자를 지급하는 무이표채다. 강남WM센터는 일반 채권으로 보상을 받은 뒤 자산관리(WM) 솔루션을 통해 자산을 증식하는 것이 더 유리하다는 판단이다.

고객을 유치한 강남WM센터는 우선 채권을 유동화한다. 한화증권의 내부 유통망을 활용해 시장 할인율보다 낮게 한다. 이후 강남WM센터는 고객에게 세금 납부형 특판 환매조건부상품(RP) 상품을 제안한다. 일반적으로 양도세는 보상이 이뤄진 등기일 기준 두 달 후 말일까지 납부해야 한다. 양도세를 내기 전 고객의 자산을 안정적으로 증식하기 위해서다. 초고액자산가(VVIP)의 경우 특판 RP 상품에 가입하면, 세무법인 수수료 정도는 RP 수익률로 해결할 수 있도록 조치했다.

최종 단계인 양도세 납부까지 진행한 고객에게 강남WM센터는 안정형 투자상품을 중점적으로 추천한다. 보상 고객 대부분이 중장년층인 만큼 생애주기 상 안정형 상품이 적합하다는 이유에세다. 경쟁사보다 더 유리한 금리 수준의 자산관리계좌(CMA)와 RP, 우량한 파생결합증권(DLS) 등이 주요 상품군이다.

한편 토지보상은 토지보상법에 따라 이뤄진다. 신도시·재개발 등 공익 사업에 필요한 토지 개발사업에서 토지를 취득할 때 소유자와 협의 과정을 거쳐야 한다. 이때 소유자는 대책위원회를 설립, 교섭에 나설 수 있다.

보상 형태는 소유자가 현지인 혹은 부재지주 여부에 따라 다르다. 만약 토지보상 대상 땅에서 소유자의 주민등록상 거주지(사업 인정 고시 1년 전 기준)가 직선거리로부터 30km 범위 내에 있으면 현지인에 해당돼 현금으로 보상 받는다. 반면 범위를 벗어나면 부재지주로 채권을 받는다.

한화증권 강남WM센터 관계자는 "대략 부재지주의 80%가 강남 지역 거주민인 것 같다"며 "시흥광명, 논산국방산업단지, 세종스마트국가산업단지 등 주요 지역의 토지보상 대상자들을 적극 공략할 것"이라고 했다.