이 기사는 2014년 03월 21일 11:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산신탁 업계는 고수익을 기반으로 양호한 재무건전성을 유지하고 있다. 2009년 업계에 도입된 영업용순자본비율(NCR)이 금융감독원에서 제시하는 기준을 훌쩍 뛰어넘었다.

하지만 부동산경기에 민감한 차입형 토지신탁 비중 확대는 재무안정성에 적잖은 위협이 되고 있다. 대규모 개발사업 부실이 현실화될 경우 한 순간 재무구조를 악화시키는 원흉이 될 수 있기 때문이다.

◇신탁계정 자금유출 지속… NCR 932%→768%

금융감독원에 따르면 11개 부동산신탁사의 2013년 말 총자산은 1조 5807억 원으로 전년 대비 354억 원(2.3%) 증가했다. 차입부채는 962억 원(30.6%) 줄어들어 총부채는 4281억 원으로 집계됐다.

반면 자기자본은 1조 1589억 원으로 이익 실현에 힘입어 1211억 원(11.7%) 늘었다. 부채는 줄고, 자본은 늘어나면서 건전성이 개선되는 모양새다. 2009년과 비교하면 총자산은 오히려 2000억 원 가량 감소했다. 이는 차입형 토지신탁에서 발생하는 신탁계정대가 지속적으로 감소한 데 따른 것이다.

신탁계정대는 사업장에 필요한 공사비 등을 지원하는 용도로 쓰인다. 주로 자기자본이나 외부차입을 통해 재원을 마련한다. 외부차입으로 신탁계정대를 늘릴 경우 부채 증가를 수반한다.

부동산신탁사의 평균 부채는 지난 2009년 이후 지속적으로 감소하고 있다. 그만큼 외부차입을 줄였다는 얘기다. 이는 사업장에서 발생하는 현금흐름으로 필요한 자금수요를 충당하거나 혹은 자기자본으로 신탁계정대를 마련한 것으로 풀이된다. 또 내부 재원으로 마련한 자금이 신탁계정대를 통해 지속적으로 개발사업에 투입되고 있는 것으로 볼 수 있다.


자본적정성을 나타내는 지표인 영업용순자본비율(NCR)은 768%로 전년대비 163%p 하락했다. 한국토지신탁의 총 위험액이 157억 원 늘면서 NCR이 858%p 가량 하락했기 때문이다.

NCR은 영업용순자본을 총위험액으로 나눠서 산출한다. 단기간 내 자산의 현금화 가능 여부를 신탁사가 영업활동에서 직면할 수 있는 손실 예측금액과 비교한 지표이다. NCR이 낮을수록 손실위험이 크다는 의미다.

부동산신탁사의 평균 NCR이 소폭 하락하긴 했지만 아직까지 우려할 만한 수준은 아니라는 지적이다. 모든 부동산신탁사가 NCR 적기시정조치 기준(150%)을 상회하고 있으며 최저 자기자본 유지 요건(70억 원)도 충족하고 있기 때문이다.

금융감독원 관계자는 "부동산신탁사들이 글로벌 금융위기 이후 수주한 사업장의 리스크는 크지 않다"며 "당시 업계에 NCR이 처음 도입된 이후 부동산신탁사들이 선별적으로 일감을 따냈기 때문"이라고 설명했다.

◇NCR 편차 커…업체별 양극화

업체별로 뜯어보면 얘기가 달라진다. 부동산신탁사 간에 NCR 편차가 두드러진다. NCR은 대한토지신탁이 1976%로 가장 높고, 한국자산신탁이 337%로 가장 낮은 것으로 나타났다. 편차가 무려 1639%p에 달한다.

대한토지신탁은 NCR이 2009년 429%에 그쳤지만 이후 꾸준히 오름세를 보였다. 반대로 한국자산신탁의 NCR은 한 때 1000%를 넘어섰지만 지난해 337%로 급감했다. 한국자산신탁의 경우 최근 잇따라 사업을 확장하면서 손실위험에 상대적으로 노출된 것으로 분석된다.

업계 관계자는 "대한토지신탁은 보수적인 영업정책을 가져가는 반면 한국자산신탁은 공격적인 편"이라며 "위험 노출에 대한 경영방침이 NCR의 차이로 나타난 것"이라고 전했다.

이 밖에 KB부동산신탁, 코람코자산신탁, 무궁화신탁 등이 지난해 NCR이 떨어졌다. 11개 부동산신탁사 가운데 2013년 말 기준 NCR 1000%를 넘는 업체를 제외한 평균 NCR은 500% 수준이다. 외견상 양호한 자본적정성을 갖추고 있지만 취약한 자본금은 약점으로 꼽힌다. 부동산신탁사 가운데 절반 이상이 자본금이 1000억 원 미만이다. 500억 원 미만인 곳도 3곳에 달한다.