이 기사는 2016년 12월 09일 08:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용(이하 삼성SRA)의 '씨티센터타워(사진)' 매입 구조가 윤곽을 드러냈다. 삼성SRA는 국민연금 등으로부터 출자받은 블라인드펀드와 기관투자가의 투자금을 섞어 매입자금을 마련할 계획이다.

9일 관련업계에 따르면 삼성SRA는 서울 중구 저동에 위치한 씨티센터타워 자금모집을 진행하고 있다. 삼성SRA는 지난 11월 우선협상대상자로 선정됐다. 3.3제곱미터(평)당 매입가는 2300만 원, 연면적을 고려한 총 거래가는 2600억 원에 달할 전망이다. 씨티센터타워 매도자는 동종업계에 있는 이지스자산운용이다. 매각주관은 존스랑라살(JLL)이 맡았다.

일반적인 상업용 부동산 거래에서 담보대출비율(LTV)은 60~65% 수준이다. 삼성SRA는 전체 매입금액 2600억 원 중 약 1000억 원을 지분(에쿼티)투자로, 나머지는 담보대출로 조달할 것으로 보인다.

삼성SRA는 내부적으로 지분투자의 600억~650억 원은 블라인드펀드를 통해 충당하기로 결정했다. 삼성SRA는 지난 상반기 국민연금, 삼성생명, 삼성화재 등이 출자한 블라인드펀드 위탁운용사로 선정됐다. 펀드 규모는 2500억 원 수준. 펀드 출자자는 한 건의 투자에 펀드금액의 25% 이상을 사용하지 못하도록 했다.

부족한 지분투자 금액 350억~400억 원은 기관투자가로부터 모집하기로 했다. 삼성SRA는 삼성증권의 총액인수 투자확약서(LOC)를 통해 지분투자 부족분을 메울 계획이었지만 실패했다. 상업용 부동산 시장에서 총액인수는 증권사가 부동산펀드의 지분을 먼저 인수한 뒤 셀다운(sell-down)하는 것을 말한다. 셀다운 되지 않은 물량은 증권사가 떠안아야 한다.

씨티센터타워의 최대 장점은 72%에 달하는 전용률이다. 인근에 있는 오피스빌딩에 비해 많게는 10%포인트 넘게 차이가 난다. 전용률이 올라갈수록 실제 임대가능 면적이 늘어난다. 임대할 면적이 많으니 상대적으로 임대료를 낮게 책정해도 적정 수익률을 달성할 수 있다는 의미다. 실제 씨티센터타워의 임대료는 도심지역(CBD) 평균 임대료보다 낮다.

삼성SRA는 국내에서 블라인드펀드를 적극 활용하고 있는 운용사 중 한 곳이다. 삼성SRA는 지난해 삼성생명, 삼성화재 등으로부터 출자받아 5000억 원 규모의 블라인드펀드 '삼성SRA글로벌코어오피스사모부동산투자신탁제1호'를 만들었다. 지금까지 미국 시카고 BMO해리스은행 본사, 프랑스 파리 오피스빌딩 소 웨스트(SO OUEST), 독일 프랑크푸르트 코메르츠방크 본사 등에 투자하며 펀드 자금의 대부분을 소진했다.