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대신F&I 한남개발, HUG 문턱 넘을까 [PF Radar]분양심사 통과 '긍정적' 전망 우세…분양가상한제 변수

임정수 기자공개 2017-10-16 15:34:37

이 기사는 2017년 10월 12일 17:14 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대신금융그룹이 한남동 외국인아파트 부지 개발 계획(나인원한남)에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 문턱을 넘을 수 있을지 주목된다. 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달이 마무리된 상황에서 HUG의 분양보증 심사를 통과해야 본격적으로 분양을 시작할 수 있게 된다. 심사가 불발되거나 추가로 분양가 조정이 이뤄지는 경우 사업에 타격을 받을 수 있어 HUG 심사에 촉각을 곤두세우는 분위기다.

12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대신금융그룹은 9월 말 9000억 원에 달하는 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달을 마무리하고 나인원한남에 대한 HUG의 분양 승인을 기다리고 있다. 정부의 8.2 부동산 대책 발표 이후 고(高)분양가 아파트에 대한 부정적 기류가 흐르고 있어 심사 통과를 확신하기 어려운 상황이다.

PF 세일즈 메모에 따르면 한남동 고급 아파트의 평형 별 분양가는 평균 5000만 원대 초·중반 수준이다. 75평형(170 가구)의 경우 평당 5300만 원, 88평형(93세대)은 평당 5292만 원, 101평형(복층, 43세대)은 평당 6390만 원으로 책정돼 있다. 펜트하우스의 분양가는 1억 원을 넘어선다. 90평형 펜트하우스(26세대)는 평당 9988만 원, 90평형 수퍼 펜트하우스는 평당 1억 5478만 원이다.

나인원한남 분양가는 주변 고급 아파트인 한남더힐의 최근 실거래가와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가된다. 업계 관계자는 "용산 개발에 대한 기대감이 커지면서 한남더힐의 실거래가가 평당 5000만 원~6000만 원 수준까지 상승했다"고 전했다.

대주단 내부에서는 HUG 심사 결과에 대한 긍정적인 전망이 우세하다. 나인원한남의 분양가가 비교 대상군에 비해 높지 않게 책정된데다 고급 아파트로서의 상품성을 보완한 것에 비하면 상대적으로 싸다는 평가다.

대주단 관계자는 "나인원한남은 75평형 이상의 대형 평수로만 구성해 26평형이 포함된 한남더힐과 달리 고급주택 이미지를 더욱 강화했다"면서 "접근성이나 층고, 이동 편의성 측면에서 한남더힐보다 구조적으로 우세하다"고 평가했다.

대주단은 또 PF 자금 모집 과정에서 주관사단과 HUG 간에 분양가에 대한 사전 협의가 어느 정도 이뤄진 것으로 파악하고 있다. 당초 평당 평균 분양가를 6000만 원 내외로 정했다가 협의 과정에서 5000만 원대 초·중반 수준으로 떨어트렸다는 설명이다.

한 증권사 관계자는 "분양가에 대한 사전 협의가 있었던만큼 심사에 별다른 문제가 발생하지 않을 것으로 보고 있다"면서 "HUG가 의사결정 주체이기 때문에 예단하기는 어렵다"고 말했다.

정부에서 논의 중인 분양가상한제가 부정적인 변수로 꼽힌다. 아직 분양가상한제 적용 여부나 적용 범위 등이 정해지지 않았지만 HUG가 고분양가 아파트에 대한 분양 심사에 부담을 느낄 수 있다는 해석도 나온다.

업계 관계자는 "대신금융그룹이 분양보증 심사를 통과하지 못하거나 분양가 추가 조정을 해야 하는 경우 사업성에 타격을 입게 될 것"이라고 우려했다.
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