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써밋타워 9000억원에 거래 가능할까 CBD 핵심 벗어난 위치 약점…공실률 40% 해소도 숙제

박시은 기자공개 2018-04-09 16:23:53

이 기사는 2018년 04월 04일 17:22 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

써밋타워 매각을 위한 입찰이 보름 앞으로 다가왔다. 매도자의 희망거래가는 9000억원 수준인 것으로 알려졌지만 업계 관계자들은 가격이 다소 높게 형성된 것으로 평가하고 있다.

4일 부동산업계에 따르면 한호건설은 오는 19일 써밋타워 매각을 위한 입찰을 진행한다. 현재 이지스자산운용을 비롯해 코람코자산신탁, 마스턴자산운용, KB부동산신탁 등 국내 자산운용사들이 참여를 고려 중이며, 일부 증권사들도 관심있는 것으로 알려졌다.

이지스자산운용의 경우 싱가포르투자청(GIC)을 주요 출자자(LP)로 확보하고 GS리테일을 상업시설 사용자로 확보해 응찰할 계획인 것으로 전해진다.

시장에 알려진 매도자의 희망 거래가는 9000억원 가량이다. 3.3㎡당 2000만원 정도를 책정한 값이다. 일각에서는 희망 거래가가 다소 높게 형성돼 있다는 평가를 내놓고 있다.

중심업무지구(CBD)에서 다소 먼 곳에 위치한 점이 약점으로 작용하고 있다. 써밋타워는 을지로 4가역 앞 세운재정비촉진지구 6-3구역에 위치하고 있다. 통상 업계에서는 CBD를 을지로 입구 역과 을지로 3가역 사이까지로 구분짓고 있다. 써밋타워의 경우 CBD 핵심에서 다소 떨어져 있어 비교적 높은 가격이 책정되기는 어렵다는 분석이다.

높은 공실률도 문제다. 대우건설이 빌딩 오피스면적의 60%를 책임 임차하기로 계약을 맺었지만 여전히 40%는 임차인을 확보하지 못한 상황이다. 따라서 써밋타워는 코어자산보다 밸류애드(Value-add) 자산으로 접근해야 한다는 게 업계 중론이다. 밸류애드 전략으로 접근할 경우 9000억원은 부담스러운 가격이라는 평가다.

업계에선 매도자 희망가인 9000억원에 거래가 성사되기는 어려울 것으로 조심스럽게 내다보고 있다. 보름 후 진행될 입찰에서 원매자들이 제시하는 응찰가가 매도자의 희망가에 크게 미치지 못할 경우, 거래자체가 무산될 수도 있다.

이렇게 되면 매각 주체는 대우건설로 바뀌게 된다. 대우건설은 써밋타워의 시공사로, 써밋타워를 7800억원에 살 수 있는 콜옵션(우선매수청구권) 권리가 있다. 써밋타워 건설을 위해 조성됐던 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금액과 같은 규모다. 대우건설은 여기에 콜옵션 프리미엄을 얹은 가격으로 하반기 중 타 인수자를 대상으로 매각 재시도에 나설 가능성이 크다.

2018년 4월 준공 예정인 써밋타워는 지상 20층~지하 8층 규모의 2개으로 구성돼 있다. 연면적은 14만6655㎡다. 매각주관은 CBRE코리아와 삼성증권이 맡고 있다. 매도자 측은 오는 19일 입찰을 진행한 후 5월 중 우선협상대상자를 선정할 계획이다.
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