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한국토지신탁, 수익성 '굿' 건전성은 '후퇴' [부동산신탁사 리스크점검]①영업순이익률 50% 육박, 요주의이하자산비율 88%

이승우 기자공개 2018-10-10 08:33:35

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 04일 15:43 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 신탁업계 1위 한국토지신탁의 수익성은 타의 추종을 불허한다. 대손준비금을 반영한 이익을 영업수익으로 나눈 영업순이익률이 50%에 육박하고 총자산이익률(ROA)도 두자릿수를 기록하고 있다. 마진율이 높은 차입형토지신탁을 적극적으로 늘린 결과다.

하지만 최근 들어 차입형토지신탁 사업 리스크가 커지고 있다는 신호가 감지되고 있다. 한토신의 차입형신탁사업은 지방에 집중돼 있어 침체된 부동산 경기에 연동될 수밖에 없다. 관련 자산의 건전성도 조금씩 나빠지고 있다.

◇순이익 사상 최고, 차입형신탁이 주도

지난해 한국토지신탁의 영업수익은 2256억원으로 처음으로 2000억원을 넘어섰다. 올해 상반기에도 1221억원을 기록하면서 연간 기준 2000억원 달성이 무난해 보인다.

한국토지신탁 순이익
*한국토지신탁 이익및 이익률 추이(단위: 억원, %)

비용을 제외한 순이익도 급증 추세다. 지난해 당기순이익은 1267억원으로 사상 최고 수준을 기록했다. 올해 역시 상승 추세를 이어가면서 작년 이익규모를 넘어설 것으로 보인다. 이로 인해 지난해 46%였던 영업순이익률은 올해 상반기 49.2%를 기록했다. 연간으로 보면 50%를 넘어설 가능성이 높아졌다.

이는 차입형신탁 사업 호조에서 비롯됐다. 작년말 기준 한국토지신탁 영업수익중 차입형신탁(신탁수수료+이자수익)으로 벌어들인 게 89%에 달했다. 수수료 수익 기준, 시장점유율 1위를 유지하는 비결이다. 최근 들어 이 비중을 줄이기 위해 정비사업과 리츠 사업 수주에 적극 나서고 있지만 차입형신탁사업에 대한 의존도는 여전히 절대적인 수준이다.

신평사 관계자는 "업계 1위라는 강점을 통해 차입형 토지신탁 사업에서 경쟁사 대비 우위의 경쟁력을 갖추고 있다"며 "코아루라는 고유 브랜드를 통해 지방을 중심으로 브랜드 인지도를 구축했다"고 설명했다.

◇자산건전성 저하 추세, 지방사업장 '예의주시'

성장을 견인한 차입형 토지신탁에도 명암은 있다. 수익 증대에 지대한 공헌을 했으나 사업리스크가 높아지고 있다.

2016년 5609억원을 기록했던 신탁계정 대여금은 지난해 8507억원으로 급증했다. 올해 6월말 현재도 7786억원으로 지난해보다 높은 수준을 유지하고 있다. 차입형신탁 사업을 적극적으로 벌이면서 해당 사업장에 대한 대여금 또한 불가피하게 증가했다.

한국토지신탁 자산건전성
*한국토지신탁 신탁계정 대여금 및 주요 자산 현황등(단위:억원)

문제는 신탁계정에서 투입되는 대여금 채권의 질이 나빠지고 있다는 점이다. 한국기업평가에 따르면 6월말 현재 한국토지신탁의 건전성 분류대상자산은 8900억원이다. 더불어 요주의이하자산비율과 고정이하자산비율이 각각 88.1%, 6.7%로 높은 편이다.

금융권 관계자는 "요주의 자산이 빠르게 증가한 점은 자산건전성 측면에서 부담요인"이라며 "특히 지방사업장을 크게 늘린 점이 자산 건전성 훼손의 중요한 원인"이라고 말했다.

하지만 건전성분류 대상 자산의 상태가 크게 나쁜 건 아니다. 요주의이하자산은 7847억원으로 이중 분양률이 70%를 넘어선 곳의 사업장 대여금은 3586억원이다. 또한 준공 사업장의 신탁계정 대여금 1730억원중 10건(339억원)이 고정이하자산으로 분류돼 있으나 이중 8건(105억원)이 70% 이상의 분양률을 보이고 있다. 투자원금 회수에는 큰 문제가 없을 수 있다는 뜻이다.

차입형신탁 사업이 리스크가 커지고 있다 하더라도 신탁수수료에 대한 선제적인 회수가 가능하고 대여금 역시 최후순위가 아니라는 점에서 타 금융회사들의 자산들과 비교해 리스크가 크지 않다는 분석도 있다.

건설사 관계자는 "차입형신탁 사업에 신탁사의 자금 익스포져가 크지만 선제적인 회수가 가능해 분양률이 어느 정도 선만 넘어서면 신탁사는 투입된 자금을 회수할 수 있다"고 말했다.
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