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대한토지신탁, 든든한 후원군 '군인공제회' [부동산신탁사 리스크점검]④총자산 9조 육박, 2차례 걸쳐 1000억 투입…추가 증가 가능성 거론

이명관 기자공개 2018-10-18 08:24:46

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 16일 08:30 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 차입형 토지신탁 사업의 증가로 재무 부담이 가중되고 있지만 모기업의 재무 여력을 감안하면 크게 문제 될 게 없다는 게 시장의 평가다. 대한토지신탁의 대주주는 군인공제회로 총 자산만 9조원에 육박한다.

대한토지신탁이 핵심 계열사로 분류되고 있어 지원 가능성도 높은 편이다. 실제 그동안 1000억원에 이르는 자금 지원이 이뤄졌다. 향후 대한토지신탁의 재무 건전성이 악화될 경우 추가 지원이 이뤄질 것으로 보인다.

◇대주주 군인공제회, 총 자산만 9조 육박

군인공제회는 대한토지신탁의 지분 100%를 보유한 최대주주다. 정부 출연기관이었던 대한토지신탁이 군인공제회의 자회사가 된 것은 2001년이다. IMF 금융위기 이후 2001년 정부주도로 추진된 구조조정의 일환으로 매물로 나왔다. 이때 군인공제회가 인수자로 낙점됐다. 당시 부동산에 대한 투자를 통해 고속 성장해온 군인공제회가 부동산 개발 사업과의 시너지 효과를 내기 위해 신탁사를 인수했다.

군인공제회가 설립된 것은 1984년 2월이다. 군인 및 군무원에 대한 효율적인 공제제도를 확립해 군인과 군무원의 생활안정과 복지증진을 도모하기 위한 차원에서 만들어졌다. 군인회원 기반의 회원부담금(회원급여저축)과 회원수탁금(회원목돈저축)을 통해 꾸준히 자산 규모는 증가해 왔다.


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지난해 말 기준 군인공제회의 총 자산은 8조 6727억원에 달한다. 전년 대비 2600억원 가량 증가한 액수다. 이중 주식은 1조2402억원(14.3%), 채권은 1조1968억원(13.8%), 대체투자는 1조5784억원(18.2%), 부동산은 2조8880억원(33.3%)이다. 사업체 및 기타 부문에 1조1535억원(13.3%)이 운용되고 있다. 현금성 자산으로는 6158억원을 보유 중이다.

재무건정성을 가늠할 수 있는 차입금 규모는 지난해 말 기준 8091억원이다. 단기차입금 4002억원, 장기차입금 4016억원으로 이뤄져 있다. 차입금 대부분은 시중은행으로부터의 일반대출과 기업어음 등으로 구성돼 있어 만기 연장을 비롯한 차환이 용이하다. 이렇다 보니 단기적으로 자금 상환에 대한 부담은 낮다는 게 시장의 평가다.

신용평가사 관계자는 "현금성 자산과 단기 투자자산 등을 감안하면 단기적으로 조달 가능한 유동성만 2조원에 달한다"며 "여기에 군인공제회법상 공제회의 보호가 필요한 경우 정부보조금 지원이 가능하도록 돼 있기 때문에 재무여력은 우수한 편"이라고 말했다.

◇재무여력 저하, 군인공제회 추가 증가 가능성

대한토지신탁에 대한 군인공제회의 지원 가능성도 높은 편이다. 신용평가사 관계자는 "군인공제회는 계열사 중에서도 핵심 업체로 대한토지신탁을 꼽고 있다"며 "대한토지신탁에 대한 대규모 자금 지원이 이어진 것도 이와 무관치 않다"고 말했다.

그동안 군인공제회는 대한토지신탁을 인수한 이후 2차례에 걸쳐 증자 형태로 자금지원을 단행했다. 2004년 650억원, 2017년 350억원 등 총 1000억원을 투입했다. 그 결과 대한토지신탁의 납입자본금은 1100억원으로 증대됐다. 이는 신탁업계에서 한국토지신탁 다음으로 많은 금액이다.

물론 앞서 진행된 증자는 사업 확대에 필요한 유동성 지원 성격이 강했다. 200억원을 들여 자산운용사를 설립하고, 여기에 기업형 임대리츠(뉴스테이)와 신탁방식 정비업 등으로도 사업 영역을 확장했다. 특히 최근엔 차입형 토지신탁 사업을 확대했다.

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최근 들어 군인공제회의 추가 증자 가능성이 수면위로 떠올랐다. 대한토지신탁의 재무 상태가 악화된 까닭이다. 부동산업계 관계자는 "대한토지신탁은 차입형 토지신탁 사업을 많이 하는 곳 중 하나로 올해 부동산 경기가 꺾일 것으로 보고 미리 회사채를 발행해 유동성 마련에 나서기도 했다"며 "미분양 사업장에 대한 문제가 장기화 될 경우 군인공제회의 자금지원 가능성이 높은 상황"이라고 설명했다.

대한토지신탁은 지난해 차입형 토지신탁 사업 확대 여파로 재무상태가 급격히 악화됐다. 차입형 토지신탁사업은 사업 구조상 신탁사가 직접 자금조달에 대한 부담을 짊어지기 때문이다. 지난해 말 기준 대한토지신탁의 차입금 규모는 전년보다 1800억원 가량 증가한 2075억원이었다. 이에 따라 부채비율도 93.59%로 전년 보다 71%포인트 상승했다.

대한토지신탁은 재무 건정성 악화로 지난 4월 신용등급이 내려갔다. 한국기업평가는 신용등급을 기존 'A(부정적)'에서 'A-(긍정적)'로 낮췄다.

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