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종부세 개편안, 누구를 향한 화살이 될까? [WM라운지]

박주남 로앤텍스파트너스 대표세무사공개 2019-01-07 08:06:12

이 기사는 2019년 01월 04일 09:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.


어떤 물건을 가지고 있는 것만으로 과세가 가능할까? 일반적으로 물건을 거래할 때 발생하는 과세 문제가 먼저 떠오르지만 부동산의 경우에는 소유하는 것도 과세 대상이 된다. 이를 보유세라고 부른다. 보유세 중 종합부동산세는 국세로서 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세이다. 최근 발표된 9.13 부동산 대책에서도 종합부동산세를 활용했다. 종합부동산세의 전반적인 인상을 통해 주택을 보유하는 것에 대한 의지를 떨어뜨리고 이로 인해 주택가격이 비정상적으로 과열되는 현상을 막을 수 있다는 점에서 발표된 것이다.

종합부동산세란 과세기준일인 매년 6월 1일 국내 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다. 또한 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양 주택 등과 주택 건설 사업자의 주택 신축용 토지에 대해 합산배제신고를 한다면 종합부동산세에서 과세 제외될 수 있다.

개편안에 대한 사람들의 궁금증은 해소되지 않았다. 집값 상승분에 비해서 종합부동산세와 재산세를 합친 보유세 증가분이 미미한 경우가 많기 때문에, 이를 시정하고자 하는 취지를 담은 개편안이지만 일부 부정적인 시각도 존재한다. '종부세 폭탄론'이 제기되면서 납세자에게 과도한 부담을 지운다는 의견이다.

그렇다면 실질적으로 이전과 비교하여 얼마나 달라질까? 정부가 발표한 '9.13 주택시장 안정 방안'에 따르면 서울, 세종 전역과 부산, 경기 일부 등 집값이 급등한 조정 지역내 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다고 발표했다. 또 과세표준 3억~6억원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2% 포인트 인상하기로 결정했다. 여기에 과세표준 및 세액에 영향을 미치는 공정시장가액 비율을 2022년 100%까지 인상하는 방안을 포함했다.

이러한 정부 개정안을 담은 정책 발표에서 중요한 것은 어떤 납세자가 영향을 받는가 그리고 얼마나 큰 변화가 있는가 하는 것이다. 우선 1주택자 공시가격 9억원 (시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)은 과세 제외되는 점에 변함 없으니 이에 해당하는 경우는 안심해도 좋다. 개정안을 반영했을 때 시가 기준 약 20억~25억원의 1주택자에게 미치는 영향이 미미한 수준이어서 이른바 '똘똘한 한 채'라고 불리는 고가 1주택자의 보유세 부담은 변화가 크지 않을 전망이다.

이번 개편안에서 주목해보아야 할 것은 다주택자에 대한 제재이다. 조정 대상 지역내에 2주택자 역시도 다주택자 수준으로 취급될 것으로 보인다. 조정 대상 지역이란 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나 청약 경쟁률이 5 대 1 이상인 지역의 대상을 말한다. 2주택 이상 다주택자에 대한 과세를 보다 강화한 9.13대책을 반영했을 때 내년 1인당 종합부동산세 부담은 1주택자는 23만 원, 다주택자는 159만 원 이상 늘어날 것으로 추정된다.

구체적으로는 다주택자에 해당하는 경우 주택의 합산 시가 기준 약 12억~14억원 정도부터 유의미한 변화가 있다고 볼 수 있다. 이러한 1주택자와 다주택자의 세금 차이는 공제금액 간 차이도 있지만 이번 개편안에서 3주택자에 대해서 기본세율에 1주택자에 비해 큰 폭으로 추가 세율을 적용할 방침이다. 이와 더불어 다주택자에 대한 대출 기준이 강화되고 주택 투기 및 투기과열지역에서 주택임대 사업자에 대한 규제도 강화될 전망이다.

올해 46만6000명에게 고지된 2조1000억의 종합부동산세는 지난해보다 16.3%가량 증가한 수준이다. '똘똘한 한 채'로 불리는 아파트는 종합부동산세 대상에서 제외되거나, 집값 상승분과 비교해 보유세는 미미하게 늘어나는 상황임을 확인할 수 있다. 그러나 공시가격 상승을 현실화하겠다는 정부의 방침 아래 앞으로 고지 대상자 및 그 액수는 점차 늘어날 것으로 보인다. 어떤 방향으로 이를 절세할 수 있을지 미리 생각해봐야 한다.

종합부동산세는 납세의무자별로 주택의 공시가를 합산한 금액에서 기본적으로 6억원을 공제하게 되는데 1세대 1주택자가 주택을 소유하는 경우에는 3억원을 추가해 9억원까지 공제하고 있다. 이에 따라 1주택자가 주택을 추가해 1세대 1주택자가 아니게 되는 경우에는 공동명의로 취득해 인당 공시가 합계가 6억원을 넘지 않도록 해야 한다.

또 보유세인 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일은 매년 6월 1이라는 점을 고려해 부동산을 매매해야 한다. 과세 기준일 현재 부동산을 보유하고 있는 개인 또는 법인에게 납세 의무가 있다. 따라서 부동산을 매도할 때에는 6월 1일 전에 잔금 청산 또는 소유권 이전 등기를 해야 하며, 매수할 경우에는 6월 1일 이후에 잔금 청산 또는 소유권 이전등기를 하는 것이 합리적이다.


박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
前 하나은행 PB센터 등 금융소득종합과세 컨설팅
現 주식회사 달꿈 공동 창업자
現 세무법인 택스케어 국제조세 파트너
現 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
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