이 기사는 2020년 01월 28일 13시48분 thebell에 표출된 기사입니다

케이리츠투자운용이 국내 최대규모의 복합냉장 물류창고인 안성일죽물류센터를 부동산펀드로 매입한다. 신선물류 수요가 폭발적으로 늘어나는 상황에서 냉장, 냉동, 상온보관이 가능한 시설을 갖췄다. 물류전문기업인 지산그룹이 장기 임대차하는 계약을 맺어 투자 안정성을 높였다.

28일 관련 업계에 따르면 케이리츠투자운용은 케이알전문투자형사모부동산투자신탁제15호를 통해 안성일죽 물류센터 2개동을 매입할 예정이다. 전체 임대가능면적은 연면적 기준 약 10만㎡(3만평)로 지산그룹이 양도후재임차(Sales&Lease-Back)할 예정이다. 펀드 투자기간은 3년이다.

케이알부동산펀드는 2200억원 안팎을 들여 매입하는 절차를 밟고 있다. 매입대금과 부대비용 등을 모두 감안하면 2500억원에 달할 전망이다.

임대차보증금을 포함한 담보인정비율(LTV)은 매입가격 대비 85%대로 알려졌다. 담보대출이 1900억원 안팎이며 나머지는 수익증권 형태로 600억원 이상 모집할 예정이다. 재무적인 가정을 전제로 한 운영기간 평균 배당수익률은 8%대다. 1종 수익증권은 이보다 높은 수익률이 기대된다.

일죽 물류센터는 (주)지산의 계열사인 (주)이천창고와 (주)일죽창고가 소유하고 운용하는 자산이었다. 물류전문기업인 지산그룹이 펀드와 임대차계약을 맺어 운용할 계획이다.

신선물류에 대한 국내 기업들의 수요는 폭발적인 성장세를 보였다. 신선식품 온라인 주문 확대에 따른 대형 저온(Cold) 물류센터 확보 필요성이 커졌다. 우리나라는 아시아태평양 지역 내에서도 온라인 식품 시장 성장세가 가장 높은 지역으로 분류된다. 온라인 신선식품 거래시장의 경쟁이 치열해지면서 풀콜드(Full Cold-chain) 물류 서비스의 중요성이 부각된 셈이다.

특히 수도권 물류허브지역의 경우 개발 인허가의 어려움으로 추가 공급이 제한적인 점도 수급불균형을 일으켰다. 물류 부동산에 대한 지속적인 자산가격 상승이 예상되는 대목이다.

해당 창고의 경우 수도권과 지방권을 연계하는 거점지역에 위치한 점이 매력으로 꼽힌다. 대형 저온물류센터를 선호하는 임차수요에 대응할 수 있는 시설을 구비한 점도 차별화된다. 이달 말 펀드가 설정되면 임대율이 100%에 달하고 주변 평균 공실률도 제로에 가깝다.

경기도 안성시 일죽면 방초리 일대에 위치한 복합냉장 물류창고다. A-1동이 연면적 4만8045㎡에 달하고, A-2동이 5만897㎡의 규모를 갖췄다. 시장에선 해당 지역 인근의 상온(Dry) 물류창고 거래 평균단가는 3.3㎡당 330만~650만원 수준으로 내다봤다. 저온(Cold) 물류창고의 최근 거래단가는 3.3㎡당 340만~1300만원을 상회하는 것으로 평가했다.

시장 관계자는 "마켓컬리, 편의점 택배 등 새벽배송, 야간배송을 이용한 신선물류 수요가 갈수록 증가 추세"라며 "오피스나 일반 부동산 리테일보다 수익률이 높다"고 설명했다.