이 기사는 2020년 01월 31일 14:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH농협리츠운용(이하 NH리츠운용)이 4번째 리츠 설립에 나선다. 삼성생명을 임차인으로 둔 엠디엠타워 당산 및 인계 빌딩을 투자처로 낙점해 매입을 추진하고 있다.

회사 측은 이 리츠를 기존 분당스퀘어 리츠에 자(子)리츠로 편입해 포트폴리오를 키워나갈 계획이다. 아직 구체적 사업방향은 확정되지 않았지만 모(母)리츠를 공모리츠로 해서 상장을 하는 방안도 염두에 두고 있다.

◇엠디엠타워 2개 거래가 1900억 예상, 최소 5년 운용 뒤 매각

31일 업계에 따르면 NH리츠운용은 엠디엠타워 당산, 인계 빌딩 매입을 위해 실사를 진행하고 있다. 매도인 측은 엠디엠과 엠디엠플러스이며 인수주체는 ‘엔에이치 제3호리츠’다. 아직 리츠 설립을 마친 것은 아니고 인가심사를 위해 사업계획서를 제출한 상태다. 협의 중인 매매가를 감안하면 리츠의 총 사업비 규모는 대략 1900억원 안팎이 될 전망이다. 딜 클로징 시점은 2월 말 정도로 예상되고 있다.

엠디엠 당산과 인계타워는 각각 서울 영등포구 국회대로 559, 경기도 수원 팔달구 경수대로 560에 위치해 있다. 과거 삼성생명이 사옥으로 소유하고 있었으나 '세일앤드리스백(Sale & Lease back)' 방식으로 2018년 말 엠디엠그룹에 한꺼번에 팔았다. 매매가는 당산 빌딩이 1080억원, 인계 빌딩이 329억원 정도였다. 당시 엠디엠그룹이 삼성생명으로부터 매입한 사옥은 6곳이지만 NH리츠운용은 이 중 당산, 인계타워만 인수하기로 했다.

NH리츠운용 관계자는 “엠디엠타워들은 임차인이 삼성생명과 그 관련 회사 등 사실상 하나로 구성돼 있기 때문에 포트폴리오 편중을 막기 위해서 6개 가운데 2개만 인수하기로 협의했다”고 설명했다.


현재 임차인 구성을 보면 당산타워는 삼성생명 자회사로 콜센터 등을 운용하는 삼성생명서비스손해사정이 건물 대부분을 빌려 쓴다. 한 개 층이 비어있어 공실률로 따지면 6% 정도다. 인계타워는 삼성생명이 앵커(Anchor) 임차인이고 삼성전자서비스, 삼성카드 등이 나머지를 채우고 있다. 공실률은 10% 수준이다.

NH리츠운용은 당산타워와 인계타워를 최소 5년간 보유한 뒤 매각할 방침이다. 아직 소유권을 넘겨받기 전이지만 공실을 채우기 위해 마케팅 등 사전 준비를 하고 있다. 이미 들어온 임대 문의도 있는 것으로 알려졌다.

업계에서는 NH리츠운용이 향후 매각을 통해 상당한 시세차익(Capital Gain) 거둘 수 있을 것으로 점치고 있다. 부동산업계 관계자는 “인계타워가 있는 수원의 경우 신분당선 연장 등 주변에 각종 개발호재가 많다”며 “당산타워가 위치한 영등포 권역 역시 분위기가 좋은데, 최근 타임스퀘어가 비싼 가격에 팔렸고 지금 매각을 추진 중인 영시티도 괜찮은 값에 이야기가 오가고 있다”고 말했다. 인계타워는 타임스퀘어나 영시티와 다소 떨어진 위치에 있지만 영등포 권역 시세에 영향을 받을 가능성이 높다.

◇모자(母子)리츠 전략…상장 공모리츠 카드 '만지작'

NH리츠운용은 엠디엠타워에 투자하는 엔에이치 제3호리츠를 모자(母子) 형태로 구성할 예정이다. 기존에 있던 엔에이치 제2호리츠가 제3호리츠 지분을 취득해 자(子)리츠로 편입하는 방식이다. 모(母)리츠가 될 엔에이치 제2호는 서현역 분당스퀘어를 자산으로 보유 중인 오피스 리츠인데 자리츠 지분을 추가 자산으로 담게 된다.

모자리츠를 선택한 이유는 리츠를 영속적으로 가져가면서 규모를 키우기 위해서다. 모리츠가 일종의 허브리츠 역할을 맡게 되면 여러 자리츠를 만들며 포트폴리오를 확대해갈 수 있다는 장점이 있다. 리츠시장이 활성화된 미국이나 일본에서는 이미 많이 활용되는 방법이다. 2018년 상장한 신한리츠운용의 신한알파리츠 역시 신한용산리츠를 자리츠로 확보하고 있는데 NH리츠운용도 비슷한 전략을 취하기로 했다.

앞으로 투자 방침은 분당스퀘어, 엠디엠타워처럼 코어플러스와 밸류애드급을 중심으로 꾸려갈 예정이다. 부동산자산은 일반적으로 코어, 코어플러스, 밸류애드, 오퍼튜니스틱 등 4가지로 분류된다. 코어 투자는 핵심 지역 프라임오피스 등을 매입해 10% 미만의 안정적인 수익률을 추구하는 방식이다. 반면 코어플러스 자산은 중심지에서 벗어나 리스크가 비교적 크지만 10~15% 수준의 높은 수익률을 목표로 한다. 밸류애드는 공실률이 20% 이상인 부동산을 저렴하게 매입할 경우를 말하며 건물 인수 뒤 임차인을 채워 가치를 높이는 방식으로 운용된다.


NH리츠운용은 모리츠인 엔에이치 제2호리츠를 공모리츠로 바꿔 상장할 지 여부도 검토하고 있다. 상장하면 자리츠들은 비상장 자회사 형태로 남는다. NH리츠운용 관계자는 "공모 추진 여부는 아직 고민 중"이라며 "하지만 공모로 풀어도 시장에서 호응을 얻을 만한 상품이라는 판단은 하고 있다"고 말했다.

상장을 선택할 경우 NH리츠운용은 공모리츠를 2개 운용하게 된다. 현재 엔에이치 제1호 및 제2호리츠, 재간접리츠인 엔에이치프라임리츠를 보유 중이고 이 가운데 엔에이치프라임리츠는 작년 12월5일 코스피 시장에 입성했다.