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부동산 임대소득, 어떤 방식으로 신고하는 것이 유리할까 [WM라운지]

박주남  로앤택스파트너스 세무사/우쥬록스 창업자공개 2020-04-06 14:27:32
‘주택 임대 사업자 등록을 꼭 해야 하나’ 라는 질문을 많이 받는다. 결론부터 말하자면 소득세법에 따른 임대사업자 등록은 의무이나 지방자치단체에 대한 등록은 선택사항이다.

지방자치단체(시·군·구청)에 임대사업자로 등록한 사업자는 지방자치단체에 등록한 주소지를 사업장으로, 지방자치단체에 임대사업자 등록을 하지 않은 경우에는 임대 물건의 소재지를 사업장으로 사업자 등록을 해야 한다. 만일 2020년 1월 21일까지 사업자 등록을 하지 않으면 총수입금액의 0.2%의 가산세를 부담한다.

주택 임대 사업자가 된 납세자들은 임대 사업자로서 어떤 의무를 이행해야 하고 받을 수 있는 혜택은 무엇인지 혼란스럽다. 사업자 등록을 한 신규 임대 사업자부터 임대 사업 규모가 큰 기존 임대사업자들을 위해 개인에서 임대사업자로 전환했을 때의 임대 소득 절세 방안과 지켜야 할 의무사항을 찾아보고 법인으로 전환하는 경우의 장점에 대해 정리해 보았다.

먼저 개인이 임대사업자 등록을 낸 경우를 살펴보면, 가장 큰 차이는 임대사업자는 임대소득에 대해 사업소득 및 부가가치세를 부담하고 부동산을 매매할 때 부가가치세를 징수한다는 점이다. 하지만사업자 전환이 무조건 불리한 것이 아니다. 임대사업자로서 얻을 수 있는 혜택도 많다. 등록된 임대주택은 일정 요건 충족 시 종합부동산세를 계산할 때 합산되지 않는다.

뿐만 아니라 거주주택 2채와 장기임대주택을 보유한 세대가 거주주택을 양도하는 경우 일정한 조건을 충족하면 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 여기서 일정한 조건이란 거주주택의 보유기간이 2년 이상이면서 거주기간이 2년 이상임을 말한다. 양도 시점에 거주하고 있지 않아도 상관없고, 연속으로 거주하지 않고 합산한 거주 기간이 2년 이상이어도 괜찮다. 임대주택 등록 시점 이전의 거주기간도 소급 인정해준다.

민간에 주거 공간을 제공하는 공익적 목적에 기여하는 바를 인정해 1주택자가 아님에도 비과세를 적용 받을 수 있는 파격적 혜택을 제공한 것이다. 이를 활용하면, 2년 이상 거주한 주택을 양도하려 할 때 잔금을 치르기 전에 나머지 주택을 임대주택으로 등록할 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 다만 주의할 점은 2019년2월 12일 이후 취득하는 주택은 임대주택 등록에 따른 1세대 1주택 비과세 혜택이 단 1회만 적용된다는 것이다.

또한 건축주로부터 전용면적 60m² 이하의 공동주택 혹은 오피스텔을 최초로 분양받은 임대주택의 경우 2021년 12월 31일까지 취득세가 100% 감면된다. 다만 감면액 중에서 15%는 최저한세로 납부해야 한다. 단독주택과 다가구주택은 감면 대상이 아니다.

임대주택으로 등록하는 경우 추가로 양도소득세 장기보유 특별공제를 받을 수 있는데, 장기임대사업자의 임대의무기간은 5년이지만 그 기간을 넘어 6년 이상 임대하면 연 2%씩 추가로 공제해준다. 2018년 3월 31일까지 등록한 장기임대사업자는 최고 40%까지 공제가 가능하다. 장기 일반 민간 임대주택 사업자의 경우 8년 이상 임대하면 장기보유특별공제를 50%, 10년 이상 임대하면 70%를 공제해준다.

그리고 2015년부터 2018년까지 주택을 취득한 후 3개월 이내에 장기 일반 민간 임대주택으로 등록하고, 10년 이상 계속해 임대하면 임대보유기간 동안 양도소득세는 100% 감면된다.

마지막으로 임대사업자로 전환하면 유리한 점은 개인이 양도소득세를 계산할 때 공제되지 않았던 경비가 사업소득의 필요경비로 인정돼 지출을 비용으로 반영하기 수월하다는 것이다. 과세당국은 개인의 경우 필요경비를 조작할 염려가 커 공제 항목에 대해 엄격한 잣대를 적용하지만 사업자의 경우 서류상 증빙이 남기 때문에 조금 더 관대하다.

여러 주택을 보유한 임대 사업자로서 소득세를 줄일 수 있는 좋은 방법은 보유 주택의 명의를 분산하고 가족 중 한 명이 추가로 사업자 등록을 내어 소득을 나누는 것이다. 부동산 임대소득은 종합 과세돼 누진세율을 적용받으므로 소득을 분산하면 한계세율을 낮출 수 있다. 또한, 공동명의로 주택을 보유할 경우 간주임대료를 계산할 때 공동명의 주택을 별도의 사업장으로 보아 보증금 합계에서 3억 원을 따로 공제해준다. 이렇게 나온 간주임대료에 각각의 지분율을 곱하여 각자의 소득금액에 합산하는 것이다.

그러나 추가로 사업자 등록을 낼 때 주의해야 할 점은 바로 보험료다. 건강보험료 가입자는 크게 직장가입자와 직장가입자의 피부양자와 지역가입자로 나뉘는데, 직장 가입자는 모든 사업장의 근로자와 사용자, 공무원 및 교직원을 말한다. 직장가입자는 사업주가 건강보험료의 절반(3.335%)을 부담하므로 보험료 부담이 적다. 그러나 사업자 등록을 해 지역가입자가 되면 모든 보험료(6.67%)를 스스로 부담해야 한다. 따라서 사업자 등록을 고민하는 경우 추가로 납부해야 할 건강보험료와 줄어드는 소득세 부담을 따져 의사결정 해야 한다.

다만, 사업소득자로 등록하더라도 소득이 0원이고 종합소득금액이 3400만 원이하 이면서 재산세 과세표준 요건을 만족하는 경우 피부양자 요건을 유지할 수 있다. 과세당국은월세 수입이 2000만 원 이하인 소규모 등록 임대사업자에 대해 증빙이 없어도 60%를 필요경비로 인정해주고 임대소득 외 소득이 2000만 원 이하인 경우 400만원을 추가로 공제해주기 때문에 연 소득금액이 1000만 원 이하인 경우 (월세 83만 원 이하) 임대소득이 없게 돼 세대원 중 한 명이 임대 사업자 등록을 하는 것이 무조건 유리하다.

그렇다면 임대사업자로서 지켜야 할 의무는 어떤 것이 있을까? 2019년 1월 9일 정부는 주거 생활의 안정을 도모하기 위해 임대료를 5% 이상 증액하거나 임대의무임대 기간 내 양도하는 경우 2019년 10월 24일부터 과태료를 기존 1000만원에서 3배로 오른3000만원을 부과한다. 하지만 특별한 사유가 있으면 임대의무 기간동안 매각해도 괜찮다. 첫 번째 사유는 임대사업자에게 매각하는 경우이다. 그러나 과태료 처분만 받지 않을 뿐 그동안의 세제혜택은 환수된다. 두 번째는 부도 및 파산 등 불가피한 경제적 사정이 생겼을 경우이다.

한편, 임대소득이 큰 임대사업자의 경우 법인 전환을 고려해볼 만하다. 법인으로 전환하는 이유는 보유한 부동산 가격이 크게 올라 양도소득세가 부담되는 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려고 하는 경우, 과세당국의 중점 세무관리가 부담되는 경우, 종합소득세 부담이 높아지거나 보유자산 규모가 늘어나 상속세 및 증여세 부담이 증가할 경우 법인의 장점을 활용하기 위해서이다. 먼저 개인의 소득세율은 6%~42%까지 높은 세율을 적용받으나, 법인은 10%~25%로 상대적으로 낮은 세율을 적용받는다. 또 법인의 소득은 배당, 기타, 퇴직, 근로 등 다양한 소득으로 분산시킬 수 있다. 그리고 개인사업자보다 필요경비로 인정되는 비용의 범위가 넓어 비용처리가 용이하다.

법인은 조정대상지역 내 주택을 양도해도 법인세만 부담하고 중과세율을 적용받지 않는다. 대표가 보유한 기존 주택은 법인에게 매각하고 새로 취득하는 주택은 법인 명의로 하는 경우 대표가 1세대 1주택 양도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한 법인은 주택과 비사업용 토지를 양도할 때에만 법인세에 10% 추가 과세되기 때문에 상가나 사업용 토지는 법인으로 투자하는 것이 좋다. 그리고 개인은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 양도세를 납부해야 하지만 법인은 다음 연도에 법인세로 납부하므로 단기에 거액의 현금을 마련하는 부담도 적다.

또한 개인은 부동산에서 양도차손이 발생하면 같은 해에 발생한 양도차익에서만 차감할 수 있고 다음해로 이월해서 차감할 수 없으나 법인은 사업상 결손금이 발생하면 10년까지 이월공제가 가능하다. 또한 법인은 차입금이 자기자본금의 2배를 초과하지 않으면 간주임대료를 계산하지 않는다. 이 밖에도 법인도 임대사업자로 등록을 하면 위에서 열거한 임대사업자로서 개인이 얻는 혜택과 비슷한 혜택을 얻는다.

이처럼 개인이 임대사업자로 등록하려 하거나 임대사업자가 법인으로 전환하려 할 때는 임대사업의 규모와 보유 주택 수, 주택 보유 의도 등 임대사업자 개개인의 상황을 파악하는 것이 중요하다. 그리고 사업자 등록을 하거나 법인으로 전환할 때의 혜택과 의무에 대한 정보를 확인하고 각각의 경우의 증분 비용과 증분 이익을 따져본다면 어떻게 임대소득을 신고할지에 대한 합리적인 의사결정을 내릴 수 있을 것이다.



박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
前 하나은행 PB센터 등 금융소득종합과세 컨설팅
現 주식회사 달꿈 공동 창업자
現 세무법인 택스케어 국제조세 파트너
現 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
現 주식회사 우쥬록스 창업자
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