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한국자산신탁, 차입형 축소...수익구조 체질개선 집중 [부동산신탁사 경영분석]④관리형·비토지신탁 무게중심 이동…차입형 수주, 3분의1 감소

신민규 기자공개 2020-06-29 14:13:55

이 기사는 2020년 06월 25일 09:09 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국자산신탁은 정부의 부동산 규제 상황에서 안정적인 수익구조를 갖추기 위한 체질개선에 집중하고 있다. 리스크가 높았던 차입형 토지신탁 수주 비중을 3분의 1 수준으로 줄이고 빈 자리를 관리형 토지신탁이나 비토지신탁 중심으로 채웠다.

한국자산신탁의 영업수익 가운데 압도적인 비중을 차지했던 수수료 수익은 1분기 다소 줄었다. 1분기 568억원의 영업수익 가운데 수수료수익은 294억원을 차지했다. 지난해 동기대비 영업수익은 큰 변동이 없었던 반면 수수료 수익은 10% 줄었다. 수수료 수익의 상당부분을 견인하고 있는 차입형 토지신탁이 줄어든 영향이 컸다.

차입형 상품 비중이 줄긴 했지만 기존 사업의 영향으로 인해 이자수익은 상대적으로 늘었다. 차입형 토지신탁은 사업 특성상 신탁보수 외에 자신의 고유계정에서 빌려준 자금(신탁계정대)에 대한 이자수익도 같이 늘게 된다. 1분기 이자수익은 251억원으로 지난해 209억원 대비 20% 이상 성장했다.

차입형 토지신탁은 사업이 성공될 경우 많은 수익을 남길 수 있지만 신탁사가 공사비 등의 사업비를 직접 조달하는 특성상 리스크가 큰 면이 있다. 한국자산신탁은 차입형 토지신탁 부문에서 공격적인 행보를 보여왔지만 2018년을 전후로 전략적으로 수주액을 줄이고 있다.


차입형 수수료 약정액(수주액)은 2017년만해도 2000억원을 넘을 정도로 정점을 찍었다. 이듬해 750억원대로 크게 줄인 이후 2019년 610억원까지 수주액을 줄였다. 1분기만 놓고보면 80억원으로 지난해 같은 기간 280억원 대비 3분의 1 가량 줄었다.

차입형 수주사업 건수 역시 2017년 44건에서 2018년 14건, 지난해 9건으로 축소했다. 올해 1분기는 4건에 불과했다.

차입형 토지신탁 수주액을 줄였지만 전체 먹거리에선 큰 차이가 없었다. 관리형토지신탁을 비롯해, 비토지신탁에서 보폭을 넓힌 영향이 컸다. 지난해 1분기만 해도 해당 비중이 100억원을 밑돌았지만 올해에는 270억원 이상 차지했다.

한국자산신탁의 차입형 토지신탁 비중 축소는 부동산 경기에 대한 불확실성이 반영됐다. 대부분 지방 사업장을 현장으로 두고 중견 건설사와 진행하는데 부동산 과열 억제 정책 탓에 지방에서 사업을 벌이기 힘든 여건이 조성됐다.


기존 주력상품 위축의 돌파구는 도시정비사업, 임대주택에서 찾고 있다. 부동산 규제가 장기화되는 국면에서 우량사업 발굴이 불가피해졌다. 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 2016년 3월부터 신탁회사는 정비사업의 단독 시행사를 맡을 수 있게 됐다.

수주를 하더라도 실제 수수료 수익 인식 시점은 관리처분계획인가 이후로 상당히 늦지만 대형 신탁사의 신규 먹거리가 될지 주목된다. 사업대행자 건이 6156건이고 사업시행자 건이 7977건을 차지하고 있다. 사업대행자 자격으로 관리처분계획인가가 난 곳은 부평4구역 재개발(2475세대)과 대구 신천동 백합아파트(257세대) 정도다.

상업용 건물과 임대주택 분야에서도 리츠를 통해 영역을 확장하고 있다. 지난해 자산관리회사 수수료 수익은 31억원 정도였다. 교대역 희성빌딩 오피스와 이수역 가나안빌딩 오피스 외에 용인 이산냉동 물류창고와 같은 자산도 리츠로 편입하고 있다. 임대주택 분야에서도 충남 당진 대덕수청지구 공공지원민간임대 리츠와 대구 중구 동성로 이베데스다 제5호 리츠를 신규 추진하고 있다. 리츠 총 자산은 3조원에 육박했다.
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