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재산세제 절세, 빌딩 감정평가에 따른 현명한 대처 [WM라운지]

박주남  로앤택스파트너스 세무사/우쥬록스 창업자공개 2020-07-23 14:12:10
응능부담의 원칙이란 무엇일까. 각종 과세에 있어서 소득 및 재산 등 납세자의 부담 능력에 맞게 공평한 과세를 해야 한다는 조세원칙이다. 즉 능력에 맞게 과세를 해야 한다는 것이다. 응능부담의 원칙에 부합하는 능력을 평가하기 위해서 해당 재산의 평가 기준을 명확히 해야 한다.

상속세 및 증여세법상 재산의 가액은 어떠한 기준으로 평가할까. 시가로 평가하는 것이 원칙이지만 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 보충적 평가 방법에 의해 평가하도록 하고 있다.

이 경우 부동산은 공시(고시) 가격에 의해 평가하도록 하고 있다. 아파트, 오피스텔 등은 면적, 위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 매매 사례가액 등을 시가로 활용할 수 있다. 반면, 비주거용 부동산은 물건별로 고유의 개별적 특성이 강해 비교 대상 물건이 거의 없고 거래도 드물기 때문에 매매 사례가액을 확인하기 어렵다.

이러한 특성을 활용해 상대적으로 저평가된 재산을 이전하는 사례에 대해서 과세형평성 논란이 지속적으로 제기됐다. 공시가격 현실화율이 낮다는 것이 그 이유다. 이에 대해 국세청은 꼬마빌딩이 편법 증여 수단으로 활용되는 점을 우려해 부동산 공시가격 현실화 정책을 시행하기 위해 감정평가사업을 시행하게 됐다.

감정평가사업 시행이 어떤 내용을 담고 있는지를 이해할 필요가 있다. 간단한 예시를 통하여 세액 차이를 비교해보면 아래와 같다.


다만 감정평가사업을 실행함으로 인해 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니다. 상속·증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우에 응능부담의 원칙에 벗어날 것으로 판단되는 물건이 그 대상이 된다. 감정평가는 납세자에게 안내문을 발송하고,공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰해 감정가액으로 해당 재산을 평가하는 절차를 거친다.

이러한 감정가액은 어느 범위까지 활용될까. 동 감정가액은 상속세 및 증여세의 과세표준과 세액을 결정하는데 활용되고 평가된 부동산을 추후 양도하는 경우, 양도차익 계산 시 그 감정가액을 취득가액으로 활용한다. 양도자산의 취득가액으로 인정될 경우 양도소득세 부담이 줄어드는 효과가 발생할 수 있다. 다만 재산세 및 종합부동산세는 행정안전부의 시가표준액(부동산 공시가격)이 적용되므로 감정가액은 활용되지 않는다.

또한 납세자가 상속.증여재산에 대해 보충적 평가방법에 따라 신고했으나 과세관청이 평가심의원회를 거쳐 감정가액으로 시가를 평가하게 되면 납세자가 예상하지 못한 추가 납부할 세액이 발생할 수 있을 것이다. 이에 대해서 신고불성실 및 납부지연 가산세가 면제된다.

따라서 꼬마빌딩 부동산 증여 시에는 수증자가 당초 예상했던 증여세보다 많은 세금을 부담하게 될 수 있으며 취득세 납부 등도 모두 검토해야 한다. 이러한 세 부담으로 인해 추가적인 현금 증여를 하게 될 경우까지 종합적으로 고려해 자금조달 계획에 맞는 증여를 실행할 필요가 있다.

박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
前 하나은행 PB센터 등 금융소득종합과세 컨설팅
現 주식회사 달꿈 공동 창업자
現 세무법인 택스케어 국제조세 파트너
現 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
現 주식회사 우쥬록스 창업자
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