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[thebell League Table]5000억대 남산스퀘어빌딩, 메가딜 '포문' 열었다[부동산펀드/국내딜]상위 딜 대부분 '오피스'…리테일용 유경PSG 홈플러스 매장 딜 '눈길'

김진현 기자공개 2020-09-18 10:37:55

이 기사는 2020년 09월 15일 13:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용(KKR 컨소시움)의 남산스퀘어빌딩 매입이 2020년 상반기 최고의 빅딜이다. 거래규모만 5000억원대로 서울 대형 오피스의 가격 상승을 견인한 거래로 평가받고 있다. 이 딜로 매도자 코레이트자산운용은 11년만에 1800억원의 차익을 거뒀다.

◇남산스퀘어빌딩, 최대 빅딜…매수자 이지스운용, '밸류애드' 적용

더벨이 집계한 올해 상반기(2020년 연초~6월말) 부동산 리그테이블에 따르면 국내 자산운용사가 매입한 딜 가운데 남산스퀘어빌딩 거래가 가장 큰 규모로 나타났다. 거래 규모는 약 5050억원으로 코레이트자산운용에서 이지스자산운용·콜버그크래비스로버츠(KKR) 컨소시움으로 주인이 바뀌었다.

서울시 중구 퇴계로 173(충무로3가 60-1)에 위치한 남산스퀘어빌딩 거래는 올해 2월 이뤄졌다. 이지스자산운용은 KKR과 컨소시움을 이뤄 해당 빌딩을 매입했다. '이지스제222호전문투자형사모부동산투자회사'가 매입 주체다.

미국 사모펀드 KKR이 이지스자산운용 펀드를 통해 부동산 매입에 나서며 메가딜이 성사됐다. KKR은 광화문에 위치한 '더케이트윈타워', 강남구 '르네상스파크', 경기도 평택시 'BLK평택물류센터' 등 부동산을 투자하며 국내 투자를 늘려오고 있다. 남산스퀘어빌딩은 KKR의 네번째 국내 부동산 투자 건이다.

*매매가격 추정치

해당 거래로 코레이트자산운용은 11년만에 대략 1866억원 규모의 매각차익을 얻게 됐다. 2009년 코레이트자산운용(당시 GE자산관리)은 'GENPS제1호위탁관리부동산투자회사'를 통해 당시 극동빌딩이었던 건물의 토지 등을 총 3184억원 가량에 매입했다. 이후 밸류애드(Value Added) 전략에 기반해 2011년 리모델링 이후 남산스퀘어빌딩으로 이름을 변경하고 펀드에 편입, 운용을 이어왔다.

해당 건물을 매입한 이지스자산운용도 밸류애드 전략을 활용해 부동산 가치를 끌어올릴 예정이다. 부동산 디밸로퍼 SK디앤디(SK D&D)와 함께 남산스퀘어빌딩의 건물 가치를 끌어올린다는 방침이다.

남산스퀘어빌딩 거래는 국내 자산운용사들의 부동산 거래 규모를 끌어올렸다는 의의가 있다. 업계에서는 해당 거래를 기점으로 국내 자산운용업계의 대형 부동산 거래 금액이 점차 커지고 있다고 설명한다.

현재 거래가 진행 중인 서울시 중구 을지로6가(장충단로 275)에 위치한 '두산타워'는 약 7000억원 규모로 거래가 이뤄질 것으로 보인다. 마스턴투자운용 설정 펀드로 빌딩이 편입될 예정이다. 서울시 중구 을지로2가에 위치한 파인애비뉴(서울 중구 을지로2가 203) 빌딩 역시 코람코자산운용이 약 5800억원 규모로 인수할 것으로 예상되고 있다.

◇오피스 위주 '빅딜' 거래…유경PSG, 홈플러스 3곳 묶어 리테일 상위권

국내 부동산 상위 딜은 대부분 오피스 딜이다. 전체 5건의 상위딜 중 오피스 거래가 4건에 달했다. 남산스퀘어빌딩 외에도 BNK금융타워(옛 삼성생명빌딩), SEI타워, 오렌지센터 등이 각각 상위 딜에 이름을 올렸다.

대체투자그룹을 신설하고 부동산 투자를 늘려가고 있는 BNK자산운용은 삼성생명 소유의 여의도 삼성생명빌딩을 2715억원에 매입했다. 올해 상반기 이뤄진 오피스 딜 가운데선 남산스퀘어빌딩 거래 다음으로 큰 규모다.

여의도 삼성생명빌딩은 BNK금융타워로 이름을 변경한 뒤 BNK금융그룹의 사옥으로 활용되고 있다. BNK자산운용은 'BNK여의도코어오피스전문투자형사모부동산투자신탁'에 해당 부동산을 편입했다.

*일부 매매가격 추정치

퍼시픽자산운용은 코람코자산운용으로부터 린스퀘어빌딩(옛 SEI타워)을 약 2713억원에 인수했다. 지난해 말부터 이어져 온 거래로 올해 4월 완료됐다. 서울시 강남구 도곡동(서울 강남구 언주로30길 39)에 위치한 린스퀘어빌딩은 우미건설이 본사 사옥으로 활용한다.

퍼시픽자산운용이 설정한 부동산 펀드에 우미건설 등이 전략적투자자(SI)로 참여한 것으로 알려졌다. 퍼시픽자산운용은 린스퀘어빌딩으로 이름을 변경하고 저층부 리테일 시설을 개조해 가치 상승(밸류애드)을 노릴 계획이다.

NH아문디자산운용도 싱가포르계 자산운용사 에이알에이코리아(ARA Korea)에게서 오렌지센터를 약 2520억원에 매입하며 국내 부동산 딜 상위 리스트에 이름을 올렸다. 농협금융계열사들이 출자해 설정된 부동산 블라인드펀드(NH-Amundi하나로전문투자형사모부동산투자신탁)를 통해 약 700억원을 조달하며 해당 빌딩 매입에 성공했다.

부동산 업계 관계자는 "부동산펀드나 리츠(REITs) 등을 통해 투자하는 간접 투자시장이 확대되면서 과거 오피스 빌딩 매입 주체들이 차익을 실현하고 있다"라며 "예전 매물들이 조금씩 시장에 흘러나오면서 오피스 가격이 상승하는 추세다"라고 말했다.

리테일 딜 가운데선 유경PSG자산운용이 홈플러스 매장 세곳을 묶어 매입한 거래 금액이 가장 컸다. 전체 국내 부동산 딜 중에선 2위 규모다. 유경PSG자산운용은 홈플러스 울산점, 구미광명점, 시화점 등 매장 세곳을 합해 3003억원 규모로 매입했다. 유경PSG자산운용은 '유경공모부동산투자신탁3'을 통해 1070억원을 조달하고 나머지 비용은 담보대출을 통해 충당해 해당 딜을 성사시켰다.
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