이 기사는 2021년 01월 27일 14:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산신탁 업계 선두인 한국자산신탁과 한국토지신탁이 차입형 상품의 성과에 대해 엇갈린 평가를 받았다. 한국자산신탁은 분양실적 회복세에 힘입어 신용등급에 달린 '부정적' 꼬리표를 뗐다. 한국토지신탁은 신용등급이 한단계 높긴 하지만 '부정적' 아웃룩은 그대로 달려 있다.

양사간 등급 차이로 인해 재무 기대수준이 다른 점을 감안해도 한국자산신탁이 상대적으로 빨리 재무개선에 성공한 것으로 보인다. 차입형 토지신탁 분양지역과 상품유형의 차이가 전반적인 미분양 해소시점에 영향을 미쳤다.

한국기업평가는 지난해말 한국자산신탁의 신용등급을 A-로 유지하면서 등급전망을 부정적에서 안정적으로 변경했다. 한국토지신탁의 경우 지난해 6월 A0등급에 부정적 전망을 달아놓은 이후 별다른 조치를 취하지 않았다.


등급전망에는 차입형 토지신탁의 분양실적 회복 여부가 영향을 미쳤다. 한국자산신탁은 2018년 이후 분양실적이 부진해 자산건전성이 저하됐지만 지난해 상당 부분 만회한 것으로 평가됐다. 신탁계정대여금이 감소한 덕에 위험자산 비중이 줄었다.

한국자산신탁의 요주의이하자산비중은 지난해 3분기말 74.2%로 2019년보다 16.8%포인트 하락했다. 요주의이하자산 대비 충당금과 자기자본 합계 수치도 177%대로 같은기간 104%포인트 이상 상승했다. 부실 완충력이 큰 폭으로 제고된 셈이다.

신탁계정대여금 회수로 인한 자본적정성과 유동성이 개선돼 등급 하방 압력을 받지 않는 수준이다. 신탁계정대여금은 신탁사가 고유계정에서 빌려준 사업비다. 차입형 토지신탁을 하게 되면 신탁보수 외에 신탁계정대여금을 통한 이자수익이 발생한다. 자금을 빌려준 사업장에서 분양이 잘 되면 문제가 없지만 반대의 경우 자금을 회수하지 못할 위험이 커진다.

한국자산신탁의 경우 지방 사업장 위주로 신탁계정대여금이 발생했는데 지난해 상당 부분을 회수하는데 성공한 것으로 알려졌다. 기존 미분양 사업의 분양실적이 개선된 데다가 차입형 사업을 축소해 재무부담을 완화한 셈이다.

한국토지신탁은 한국자산신탁보다 우량한 A0등급이지만 부정적인 아웃룩에서 벗어나지는 못했다. 평정 당시 차입형 사업의 업황 악화로 영업실적이 저하되는 점이 지적받았다. 분양실적 부진으로 자금투입이 증가된 탓에 재무 레버리지가 늘었다는 설명이다. 한국기업평가가 제시한 등급 하향 조건 중 하나인 조정부채비율 75% 미만을 충족하기도 했다.

한국기업평가 외에 한국신용평가는 양사에 모두 안정적인 아웃룩을 유지하고 있기는 하다. 한국토지신탁에 대해서 자본완충력 대비 진행사업 비율이나 수익성, 유동성 규모 면에서 우호적인 환경으로 평가했다.

다만 기존 차입형 상품의 실적에 대해서는 시각차가 있는 편이다. 분양지역과 분양상품의 유형에 따른 실적 회복 속도가 다르다는 것이다. 한국자산신탁은 공급했던 지방사업장이 분양 호조세로 돌아섰고 상품도 아파트 중심이라 부진을 수월하게 털 수 있었다. 한국토지신탁은 중소도시에 오피스텔 물량이 일부 있어 개선 속도가 더뎠다.

한국기업평가 관계자는 "차입형신탁 사업전망이 비우호적인건 맞지만 양사의 포트폴리오간 차이가 있다"며 "한국토지신탁은 중소도시, 오피스텔 물량으로 인해 미분양 해소 시점의 차이가 있고 신용등급도 한국자산신탁과 한노치 벌어져 있어 기대되는 재무지표 레벨 수준이 다르다"고 설명했다.