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제이알글로벌리츠, '맨해튼 빌딩' 지분 인수 효과는 배당률 7%대→8%대 상승 기대…하반기부터 운용수익 인식 전망

고진영 기자공개 2021-08-19 07:47:48

이 기사는 2021년 08월 17일 18:52 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

제이알글로벌 리츠가 뉴욕 맨해튼 빌딩을 추가 자산으로 편입하면서 배당여력이 확대될 전망이다. 거래는 별도의 자(子)리츠를 설립해 현지 법인 지분을 사들이는 형식으로 진행된다. 맨해튼 빌딩은 기존 자산인 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워와 마찬가지로 안정적인 장기 임차구조가 최대 강점으로 꼽히고 있다.

17일 관련업계에 따르면 제이알투자운용은 올 4월쯤부터 한화자산운용과 함께 미국 뉴욕 맨해튼 498-7번가 사무용빌딩에 대한 투자를 검토해왔다. 이에 따라 한화자산운용이 앞서 해당 빌딩에 대한 지분 49.9%를 확보했으며 제이알투자운용은 리츠를 통해 이를 다시 인수할 계획이다.

인수는 투자 비히클(vehicle)인 ‘제이알 28호’ 리츠가 제이알글로벌 리츠의 자리츠로 들어가는 형태로 이뤄진다. 현재 제이알글로벌 리츠는 기존 자리츠인 제이알 26호 리츠를 통해 벨기에 파이낸스타워를 보유 중이며 맨해튼 빌딩은 두번째 편입자산이 된다.

구체적인 구조는 다소 복잡하게 짜였다. 제이알운용은 매입 후 세금을 절감하기 위해 현지 합자회사(US Holdco L.P)와 현지 위탁관리부동산투자회사인 US리츠를 설립했다. 제이알 28호가 이 합자회사의 지분 99.99%을 가지고, 합자회사가 다시 US리츠의 지분 99.9%를 가진다.

또 US리츠가 맨해튼 빌딩 소유법인 지분의 49.9%를 확보하고, 나머지 지분 50.1%의 경우 현지 공동투자자인 LLC가 이번 거래와 별개로 계속 보유하게 된다. 간단히 말하면 제이알 28호가 제이알글로벌 리츠로부터 받은 자본적 투자금에 기반해 US리츠의 지분을 간접적으로 가져가는 구조다.

맨해튼 빌딩의 총 자산액은 총 7820억원 수준이다. 이중 현지 대출을 제외하고 제이알글로벌 리츠가 인수를 위해 조달해야 하는 금액은 각종 부대비용 등을 포함해 1850억원 수준으로 계산된다. 여기에 현지 공동투자자(50.1%)의 보유분을 합치면 자기자본은 3000억원대, 나머지 4600억원 정도는 현지 대출로 구성된다. 해당 자금 마련을 위해 제이알글로벌 리츠는 2000억원 정도의 회사채 발행을 계획하고 있다.

투자 포인트의 경우 뉴욕 맨해튼 498-7번가 빌딩은 긴 WALE(가중평균 잔존임대차기간)이 특징이다. 미국 SEIU(동부보건의료노동조합)가 주요 임차인으로 전체 면적의 약 60.6%를 쓰고 있다. 2050년 3월까지 임대차계약을 체결해둔 상태이니 잔여기간이 30년 가까이 남은 셈이다.

나머지 28%는 사기업, 금융기관 등이 사용하고 있다. 현재 이 빌딩의 임대면적 기준 가중평균 잔존임대차기간은 19.9년 남짓이다. 업계 관계자는 “맨해튼 빌딩은 리테일 비중이 1% 미만으로 적기 때문에 코로나19 등 경기 변동에 따른 리스크가 적은 편”이라고 말했다.

맨해튼 빌딩 매입이 계획대로 진행되면 올 하반기부터 제이알 28로 리츠의 운용수익이 제이알글로벌 리츠에 인식될 것으로 보인다. 이에 따라 제이알글로벌 리츠는 배당률이 기존 7%대에서 내년 8%대로 뛸 수 있다고 기대 중인 것으로 알려졌다. 올 하반기부터 2028년 말까지 약 7년간 목표 연평균 배당률을 8% 중반대로 제시한 것으로 전해진다.

업계 관계자는 "목표 배당률은 자산 매입에 따른 레버리지 효과만 보고 예상하는 것이니 만큼 앞으로 새로운 자산이 편입되거나 환율 등이 바뀌면 언제든 바뀔 수 있다"고 말했다.
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