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하반기 빅딜, '판교 알파리움' 자문사에 JLL·CBRE 컨소 평당 3000만~3200만원, 총 1조원 이상 기대…'엔드 유저' 확보 여부 관건

고진영 기자공개 2021-08-30 07:43:40

이 기사는 2021년 08월 25일 16:35 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

매각절차를 밟고 있는 판교 알파리움타워 자문사로 CBRE-JLL코리아 컨소시엄이 낙점됐다. 빌딩 몸값의 경우 1조원을 넘길 수도 있다는 전망이 나온다. 5년 전만 해도 판교 시장이 성숙하지 못해 어렵게 팔렸지만 이제 상황이 완전히 달라졌다.

특히 사옥을 찾는 '엔드 유저(End User, 최종 이용자)' 입장에서 판교에 자산을 매입할 드문 기회라는 점이 주요한 셀링 포인트로 꼽히고 있다.

25일 업계에 따르면 ARA코리아는 판교 알파리움타워의 매각자문사 선정을 위해 지난주 PT(프레젠테이션)을 진행했다. 총 7개 업체가 참여했고 결과적으로 1위 업체들의 컨소시엄인 CBRE-JLL코리아가 매각 자문사로 이날 오후 선정됐다.

알파리움타워는 올해 상업용부동산 시장에서 최고 빅딜로 주목받고 있다. 매도자는 평(3.3㎡)당 3000만원 이상을 기대 중이며 시장에서는 3200만원을 상회하는 가격이 가능할 것이란 의견도 있다. 알파리움타워의 연면적이 11만2253㎡인 만큼 예상 총 거래가가 1조원 이상인 셈이다.

하지만 ARA코리아가 2016년 알파리움타워을 샀을 때는 분위기가 사뭇 달랐다. 당시 젠스타프로퍼티가 매각 자문을 맡았는데 딜 클로징까지 투자자들을 설득하는 데 상당한 어려움을 겪었다. 1000억원 규모의 선순위 우선주 매입을 논의했던 주택도시기금이 투자자 명단에서 빠지면서 거래 일정이 연기되기도 했다. 빌딩의 최종 인수가격 역시 기존에 얘기됐던 6000억원에서 5200억원 대로 낮아졌다.

자금 조달이 험난했던 이유는 공실 리스크 탓이다. 단일 임차인이었던 삼성물산의 임대차계약이 2021년이면 끝났기 때문이다. 만료 이후 재계약 가능성이 낮다는 투자자들의 우려가 불거졌다. 그러나 매각자문사 측에서 엑시트 전략을 두고 해외 및 국내 기관투자자, 증권사 등을 설득한 덕분에 결국 딜을 마무리할 수 있었다.

현재 공실 위험은 삼성물산의 이전 이후 엔씨소프트와 삼성SDS 등을 새 임차인으로 확보하면서 모두 해소한 상태다. 이에 따라 투자 안정성이 부각돼 운용사 등의 관심도 쏠리고 있는 것으로 전해졌다. 게다가 판교 지역은 게임사 등 주요 IT기업들이 몰리면서 입주공간이 부족해지고 있다.

에비슨영코리아에 따르면 올 1분기 판교·분당권역의 공실률은 3.5%로 집계됐다. 오피스 시장에서 자연 공실률로 보는 5%보다 낮고 여의도권역(12.6%), 도심권역(9.6%), 강남권역(6.8%)의 공실률도 밑도는 수치다.

실제 판교는 최근 카카오와 네이버가 각각 판교 알파돔시티 6-1블록, 6-2블록에 들어오기로 하는 등 빅테크기업을 중심으로 사옥 이주가 증가하고 있다. 향후 5년간 신축빌딩 공급이 부족한 와중인 만큼 앞으로 나올 예정 물건들의 경우 경쟁이 더욱 치열할 것으로 예상된다.


알파리움타워 역시 사옥 투자 가능성이 높은 상품으로 지목되고 있다. 매각자문사 알스퀘어의 윤여신 대표는 “매년 이런 트로피 에셋을 매입할 수 있는 기회가 있다면 좋겠지만, 이번에 매각되면 또 5년에서 7년은 기다려야 할 수 있다”며 “몇년간 운용수익을 얻으면서 보유하다가 기존 임대차계약이 끝나면 직접 쓰려는 기업들도 관심이 상당할 것”고 말했다. 윤 대표는 5년 전 알파리움타워 매각 당시 젠스타프로퍼티 대표로 딜 자문을 주도하기도 했다.

최근 부동산 운용사들도 이런 ‘엔드 유저’들을 잡기 위한 마케팅에 열심인 것으로 알려졌다. 리츠나 펀드 등 투자 비히클(vehicle)의 지분을 엔드 유저가 확보해 빌딩을 간접적으로 소유하며 투자하는 구조다.

이같은 형태의 거래 역시 늘어나고 있다. 강남권 사례를 보면 대표적으로 한국토지신탁이 리츠를 통해 코레이트타워(옛 현대해상 강남사옥)를 사들였고 스마일게이트가 역삼 동궁리치웰타워를 인수했다. KT에스테이트의 경우 일부를 임차 중인 메이플타워에 대해 최근 우선매수권을 행사하기도 했다.

시장 관계자는 “요즘 강남에서 거래된 딜들의 절반 수준은 엔드 유저가 매입한 것”이라며 “지금 기업마다 현금, 유동성이 넘치는 상황이라 오피스로 흘러가고 있는데 입찰 프로세스 등을 잘 모르다보니 운용사를 파트너로 해서 손을 잡는 경우가 많다”고 말했다.

알파리움타워가 예상대로 1조원 정도에 팔릴 경우 ARA코리아는 5000억원에 육박하는 시세 차익(Capital Gain)을 얻을 수 있을 전망이다. 앞서 ARA코리아는 5년 전 리츠를 통해 알파리움타워를 매수했으며 해당 리츠의 최대주주는 한국교직원공제회로 지분율은 39.6%다. 이밖에 파인트리전문투자형사모투자신탁과 농협생명보험이 각각 10.8%씩 지분을 쥐었고 ARA리얼에스테이트(Real estate)도 10.01%를 보유하고 있다.
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