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[상장 리츠(REITs) 대해부]부동산 큰 손 이지스운용, 상장 리츠 '투 트랙' 전략①밸류플러스 및 레지던스 리츠, 조환석 파트장 담당…각각 성장자산-안전자산 특성

고진영 기자공개 2021-11-04 07:40:38

[편집자주]

걸음마만 20년 해온 리츠가 변곡점을 맞았다. 주식 변동성이 확대되면서 헤지 수단으로 투자 매력히 급격히 부각되는 추세다. 한탕에 ‘벼락 수익’을 노리긴 어렵지만 안정적이고 꾸준한 인컴형 자산이라는 데 강점이 있다. 개화(開花)의 시기, 상장 리츠들의 특성과 기초자산 등을 면밀히 분석해본다.

이 기사는 2021년 10월 25일 15:49 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용은 국내 부동산펀드 시장에서 압도적 1위를 점하고 있는 부동산전문 자산운용사다. 리츠 분야에서는 후발주자로 다소 출발이 늦었지만 상장 리츠를 연달아 내놓으며 포트폴리오를 빠르게 구축 중이다.

지난해 ‘이지스밸류플러스’ 리츠와 ‘이지스레지던스’ 리츠를 연이어 상장시켰다. 복합형인 밸류플러스 리츠의 경우 오피스나 물류 등 성장성 높은 자산, 레지던스 리츠는 임대주택 등 안전자산을 중심으로 ‘투 트랙’ 전략을 펼치고 있다. 상장 당시 리츠가 투자자들로부터 소외되면서 주가가 부진한 모습을 보였으나 추가자산 편입을 통해 성장 플랜을 착실히 밟고 있다는 평가다.

◇진출 2년 만에 2개 리츠 상장, 조환석 파트장 진두지휘

이지스운용은 기존 플레이어들에 비하면 리츠시장에 꽤 늦게 합류한 편이다. 애초 진출길이 막혀 있었는데 2016년 국토교통부가 부동산투자회사법 시행령 개정을 통해 자산운용사와 리츠AMC(자산관리회사)의 겸영을 허용하면서 문이 열렸다. 이에 따라 자산운용사들이 속속 리츠시장에 등장했고 이지스운용도 2018년 6월 설립인가를 받았다.

그 뒤 첫 상품을 내놓은 것은 9개월 만인 2019년 3월이다. 서울 강동구 성내동에서 청년주택을 개발하는 '이지스 청년주택 제1호’ 리츠로 총 사업비 1876억원이 투입됐다. 이후로도 주택을 중심으로 리츠사업을 꾸리면서 오피스 등을 자산으로 담는 재간접 리츠를 설립했다. 현재 보유 리츠 6개 가운데 2개가 상장 리츠다.


상장 리츠를 2개 이상 가진 AMC는 리츠시장 점유율 1위인 코람코자산신탁(2개)을 제외하면 현재 이지스운용 뿐이다. 고작 2년 전 리츠시장에 진출했다는 점을 감안하면 입지를 빠르게 다지고 있는 셈이다.

현재 이지스밸류리츠와 이지스레지던스리츠는 이지스운용의 리츠부문1파트에서 맡고 있으며 담당은 조환석 파트장(상무)이다. 조 상무는 삼성생명 부동산금융부에서 바이 사이드를 담당하다가 2015년 이지스자산운용에 합류했다. 이후 리츠를 담당하기 전까지 태평로빌딩, 수송스퀘어, 삼일빌딩, 가산동 데이터센터 등 약 3조 원 규모의 딜을 성사시킨 부동산금융 전문가다.

이지스운용은 조 파트장 아래에 있는 1파트 내에 이지스밸류플러스리츠 담당팀과 이지스레지던스리츠 담당팀 등 2개팀을 두고 각각의 리츠를 운용하고 있다.

◇시행착오에서 상장까지

이지스운용은 리츠 상장 과정에서 적잖은 난관을 겪기도 했다. 우선 이지스밸류플러스 리츠는 지난해 7월 코스피에 입성했다. 당초 2019년 11월 상장을 준비했으나 법률적 이슈로 일정이 미뤄진 탓이다. 해당 리츠는 원래 서울시 중구 태평로 빌딩, 제주도 서귀포시 켄싱턴호텔을 각각 기초자산으로 하는 사모펀드 2종의 수익증권을 편입하는 형태로 계획됐었다.
서울 중구 태평로 빌딩
하지만 국내 첫 재간접 공모리츠로 시도한 사례인 만큼 여러 시행착오가 있었고 모자(母子)구조의 형태, '10%룰' 등이 문제돼 제동이 걸렸다. 자본시장법에서 공모리츠가 사모부동산펀드의 지분을 10%이상 매입하지 못하도록 하고 있었기 때문이다.

결국 2020년 3월에 와서야 이 10%룰이 완화된 덕분에 상장 절차를 재개할 수 있었다. 이 과정에서 호텔이 기초자산에서 빠졌다. 코로나로 인해 호텔업황이 급속히 악화된 만큼 호텔에 대한 투자가 IPO에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 우려가 작용했다. 이에 따라 공모규모도 2365억원에서 1185억원 선으로 축소됐다.

이지스레지던스 리츠 역시 인가신청 당시에는 10%룰에 위반돼 승인이 다소 늦어졌다가 지난해 8월 무사히 상장에 성공했다. 투자대상은 인천광역시 부평구 소재의 `더샵부평`이었다. 시세 대비 30% 싼 가격으로 매입했기 때문이 투자 보전성이 높고, 국토부 실거래가 공개로 정보를 취득할 수 있어 투자자들의 가치평가가 용이하다는 측면 등이 장점으로 꼽힌다.

◇상장 리츠 외면에 주가 부진…자산 편입 진행

상장 후 주가는 다소 부진했다. 이지스밸류플러스리츠의 경우 기관투자가 대상 수요예측에서 87.09대 1, 청약에서 26.9대 1의 경쟁률을 보여 증시 악화 속에서도 선전했다. 그러나 상장 첫날인 2020년 7월 16일 공모가 5000원을 하회한 뒤로 올초까지 이렇다할 움직임을 보여주지 못했다. 그러다 5월 이후로는 상승세를 보여 현재 5800원 안팎을 오가는 중이다.

이지스레지던스 역시 수요예측 경쟁률이 76대 1을 기록했으나 일반 청약 경쟁률이 2.55대 1, 증거금은 799억원에 그치며 기대를 밑돌았다. 상장 뒤 지난해 말과 올해 초 공모가를 밑돌기도 했다. 다만 이달 20일 최고가인 5500원을 찍고 현재는 5400원 수준을 등락하고 있다.

이지스운용 관계자는 "상장 초기에 주가가 저평가 됐었는데 이는 당시 주식시장에서 코로나 수혜 업종에 대한 관심 집중으로 성장주에 자금이 몰렸고, 리츠같은 가치주들은 상대적으로 소외됐기 때문"이라며 "현재 주가 부양을 떠나 지속적으로 성장하기 위한 전략을 구체화해가고 있다"고 말했다.

이지스밸류플러스리츠와 이지스레지던스리츠는 각각 자산 추가를 통해 덩치를 키우고 있다. 이지스밸류플러스리츠는 '북미 데이터센터(DC) 포트폴리오'와 '분당 호스트웨이 IDC', 또 '이천YM물류센터' 등의 편입을 진행 중이고 레지던스리츠는 올해 6월 홍대 코리빙 복합시설과 디어스 명동 등 2건의 자산을 새로 담았다.

이지스운용 관계자는 "현재 2개의 상장 리츠를 각각의 중점 전략에 따라 운영하고 있으며 지금으로서는 상장 리츠를 추가로 런칭할 계획은 없다"고 말했다.
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