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[유통가 레버리지 리뷰]아모레퍼시픽그룹, 옛사옥 매각 효과 보나논현피에프브이에 성암빌딩 1520억 매각, 자금유입 신성장동력 발굴

문누리 기자공개 2021-12-17 08:10:52

[편집자주]

비대면 소비문화 확산과 맞물려 국내 유통기업들의 레버리지 전략에 변화가 일어나고 있다. 과거에는 부채 기반의 수익 창출에 집중했다면 지금은 미래 투자를 위한 재원 확보와 경기 불황에 따른 리스크 관리를 병행하고 있다. 기업 인수합병(M&A)과 운영자금 확보를 위한 자산 매각과 유동화, 시장성 차입 등이 한창이다. 패러다임이 급변하는 격동의 시기 생존을 위해 뛰고 있는 유통사들의 레버리지 전략을 살펴본다.

이 기사는 2021년 12월 16일 08:17 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

아모레퍼시픽그룹이 옛사옥인 성암빌딩 매각대금 유입으로 자금운용에 숨통이 트였다. 서울 용산 신사옥으로 본사를 이전한지 3년만이다. 지난해 초 우선협상대상자를 처음 선정한 뒤 코로나19 확산으로 부동산 개발 리스크가 높아지면서 1년 반 동안 매수인이 두 차례 바뀌었다. 신성장동력 고갈에 그룹 내 재무부담이 가중되던 가운데 매각대금 유입으로 순현금 기조를 유지하는 양상이다.

◇성암빌딩 매수인 한양건설→신영→논현피에프브이 변경

15일 업계에 따르면 논현피에프브이는 6월 아모레퍼시픽그룹에 성암빌딩 매수 잔금을 납입하고 소유권 이전을 마쳤다.

앞서 성암빌딩 매수인은 6월21일부로 신영에서 논현피에프브이로 변경됐다. 지난해 2월 한양건설이 매입을 포기한 뒤 신영이 새로운 매수인으로 나섰지만 신영도 결국 포기하면서 논현피에프브이가 최종 매입하게 됐다.

지난해 초 진행된 매각 입찰에선 한양건설, 신영, 엠디엠, 미래인, 마스턴자산운용 등 대형사 15곳이 참여했다. 러브콜이 몰리면서 매각가는 기존 3.3㎡당 9000만원 수준에서 1억5000만원으로 뛰었다. 인기몰이 가운데 한양건설이 다른 14개 지원자를 제치고 2월26일 우선협상대상자로 선정됐다.

하지만 한양건설과 함께 컨소시엄을 구성한 모다아울렛이 빠지면서 매각 추진이 틀어졌다. 선정 나흘만인 3월2일 한양건설 매매계약 중단 소식이 공시됐다.

이후 아모레퍼시픽그룹은 차순위 협상자인 신영과 매매계약에 대해 논의했다. 기존 매각가 1600억원에서 5% 할인을 적용해 최종 1520억원에 팔기로 했다. 코로나19로 유동화가 시급해진 데다 성암빌딩의 노후화 상태를 고려한 결과였다.

아모레퍼시픽그룹은 지난해 4월 성암빌딩 거래 상대방을 ㈜신영으로 변경했다고 공시했다. 이후에도 빌딩 유동화 진행과정은 지지부진했다. 매각 일정은 지난해 6월29일로 두 달 밀렸고 이후 연말까지 또 지연됐다. 매매계약 잔금수령일이 계속 미뤄진 것이다.

결국 미뤄진 딜 클로징 시점도 넘긴채 신영도 매입을 포기했다. 올해 6월에야 논현피에프브이가 최종 매수인으로 결정됐다. 다행히 매각가는 더 깎이지 않았다.


◇코로나19발 실적부진·매각지연, 추가자금 수혈에 재무부담 완화

1985년 서울 강남구 논현동에 준공된 성암빌딩은 지상 9층에 지하 2층 규모로 지어진 오피스빌딩이다. 아모레퍼시픽그룹 계열사인 아모스프로페셔널과 에스트라가 입주했다가 2017년 말 서울 용산구 신사옥이 완공되면서 거처를 옮겼다.

이후 성암빌딩은 우리은행, 태평양개발 등으로부터 임대수익을 거둬왔다. 단순 임대 수익의 원천으로만 운영된 만큼 아모레퍼시픽그룹은 유휴자산 처리를 통해 재무건전성을 강화하고 유동성을 확보하기 위해 매각을 진행했다.

빠른 현금 확보를 기대했지만 빌딩 유동화가 1년 넘게 미뤄질 줄은 몰랐다. 코로나19 악재 여파가 예상보다 길어지면서 부동산 투자 리스크가 커진 탓이었다. 리모델링을 하긴 했지만 빌딩이 준공된지 30년 넘으면서 사실상 이익회수를 하려면 신축을 거쳐야 했다.

앞서 한양건설도 오피스텔로 재조성할 계획이었지만 코로나19로 인해 분위기가 얼어버렸다. 일반상업지역과 3종일반주거지역이 걸쳐있는 입지라 개발에 따른 가치 상승 가능성이 높았지만 코로나 변수로 분양 리스크가 커졌다.

당시 그룹은 3년 연속 실적 부진에 허덕이고 있었다. 2019년 연결기준 영업이익이 4278억원으로 2018년보다 11.2% 줄었다. 2016년의 절반 수준이었다. 사드 여파로 주요 시장인 중국에서도 밀리고 내수침체까지 겹쳤다.

그나마 2019년이 최근 3년 중 현금흐름이 가장 좋았다. 영업활동 현금흐름은 2019년 7183억원에서 지난해 5544억원으로 급감했다. 잉여현금흐름도 같은 기간 4718억원에서 3713억원으로 1000억원가량 줄었다.

올해는 자산매각과 점포 구조조정 등을 통해 좀더 숨통이 트였다. 1분기 500억원이던 잉여현금흐름은 2분기 성암빌딩 매각대금이 들어오면서 1743억원으로 급증했다. 중국 이니스프리 매장을 2019년 600개 수준에서 올해말 280개 수준으로 줄이면서 비용 절감에도 성공한 영향이다.

업계 관계자는 "최초 우선협상자 선정 이후 1년반이나 지났지만 뒤늦게 1520억원의 유동성을 확보하면서 자금운용에 숨통이 트인 것"이라며 "코로나19와 맞물려 새로운 성장동력 관련 분야에 자금이 투입될 것으로 보인다"고 말했다.
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