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스틱얼터너티브, 기흥물류센터 밸류에드 효과 '톡톡' 준공전 선매입, 리스크 줄여…임차율 0%→55% '껑충'

양정우 기자공개 2022-03-16 07:48:08

이 기사는 2022년 03월 15일 07:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

스틱얼터너티브자산운용이 부동산 선매입을 통한 밸류애드(Value-Add) 전략으로 수익성을 끌어올리고 있다. 매수 직전 전무했던 물류센터의 임차율은 스틱운용의 품에 안긴 지 5개월만에 50%를 넘어섰다.

15일 자산관리(WM)업계에 따르면 스틱운용이 지난해 10월 말 매입한 기흥물류센터의 최근 임차율은 약 55%에 달하는 것으로 나타났다. 가전 등 전자기기를 생산하는 제조업체를 비롯해 주요 임차인과 중장기 임차 계약을 맺은 결과다.

유통기업 등이 새로운 임차 계약 체결을 앞두고 있는 다음달에는 임차율이 70%대까지 오를 것으로 예상된다. 최근 몇년 사이 한국 뿐 아니라 세계 각국의 부동산 시장에서는 물류센터가 각광을 받고 있다. 코로나19 사태로 언택트(Untact) 기조가 강화되면서 온라인 쇼핑이 대세 유통 채널로 자리잡는데 따른 결과다.

스틱운용이 기흥물류센터를 인수할 당시엔 소유권자(동원물류)가 체결한 임차 계약이 전무했다. 애당초 소유주와 준공 전부터 접촉하면서 완공 전에 선매입을 매듭짓는 전략을 구사했기 때문이다.

부동산 선매입 전략의 경우 매도인 입장에서는 미래 현금흐름을 지탱하는 임차료를 둘러싼 각종 리스크를 없앨 수 있다. 당장 임차인을 찾는 작업부터 임차료와 계약 협상까지 위험 회피 경향이 짙은 소유주라면 차라지 준공 전에 매도하는 게 낫다고 여길 수 있다. 그 대신 매수인은 임차 리스크를 떠안는 과정에서 완공 후 가격보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다.

경기도 용인시 소재 기흥물류센터 전경.

WM업계 관계자는 "기흥물류센터의 입지 조건과 창고 수요를 따져본 결과 신용도가 우수한 임차인을 빠른 속도로 물색할 수 있을 것으로 분석했다"며 "밸류에드를 통해 투자 차익을 거둘 수 있는 기회였다"고 말했다. 이어 "스틱운용은 앞으로도 알짜 부동산을 타깃으로 잡고 준공 전 선매입에 나서는 전략을 구사할 것"이라고 덧붙였다.

스틱운용은 기흥물류센터를 총 2001억원에 인수했다. 인수 자금을 확보하고자 하나금융투자와 손잡고 706억원 규모의 '스틱로지스틱스 전문투자형 부동산투자신탁 제3호'를 조성했다. 나머지 인수 자금은 대주단을 꾸려 선순위와 중순위 대출을 통해 각각 1115억원과 180억원을 조달했다.

기흥물류센터는 경부고속도로 인근에 위치해 있다. 기흥IC에서 가까운 거리여서 수도권 물류센터로서는 최적의 입지를 선점했다는 평가가 나온다. 지하 5층, 지상 4층에 연면적 5만 9,345㎡(약 1만7952평) 규모다. 상온(비중 40%)과 저온(60%) 보관 시설도 갖췄다. 서울 등 수도권 전 지역에 40분 내로 도달이 가능해 대형 유통업체가 눈독을 들이고 있다.

그간 스틱운용은 해외 부동산과 국내 오피스 빌딩, 비상장사 프리IPO(상장 전 자금 조달) 등에 투자해 왔다. 기흥물류센터가 첫 번째 물류창고 딜이다. 향후 물류 자산의 투자 비중을 큰 폭으로 확대해 나갈 계획이다. 단기적으로 국내에 연면적 10만평 규모의 물류 시설을 확보할 방침이다. 현재 투자 규모와 비교하면 5배에 육박하는 규모다.

스틱운용은 2018년 6월 출범한 대체투자 전문 하우스다. 국민연금에서 대체투자실장을 지낸 양영식 대표가 수장을 맡고 있다. 코스닥 상장사인 스틱인베스트먼트(옛 디피씨)가 지분 71.4%(지난해 말 기준)를 보유한 최대주주다. 양 대표도 지분 17.1%를 소유한 2대주주로 등재돼 있다.

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